Darum geht´s: M mietete von V Büroräume. Im Mietvertrag wurde festgehalten, dass während der Mietzeit Bauarbeiten Dritter stattfinden werden. Tatsächlich haben dann auch während der Mietzeit Bauarbeiten stattgefunden; das Mietobjekt konnte über das Baustellengelände erreicht werden. In der Zeit von März bis Juni 2010 war der Zugang in wenigen Einzelfällen versperrt. M erklärte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Das OLG Düsseldorf hat mit Beschluss vom 01.12.2011 – AZ: 24 U 147/11 – das Urteil des Landgerichts bestätigt, wonach die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht vorgelegen habe. Es wäre schon fraglich, ob von Dritten durchgeführte Bauarbeiten mit Zugangserschwerungen überhaupt einen zur fristlosen Kündigung berechtigten Mangel darstellen. Grundsätzlich würde der Mieter allein das Risiko tragen, dass Kunden, aufgrund welcher Umstände auch immer, fern bleiben. Jedenfalls könnten Erschwernisse des Zugangs aufgrund von Bauarbeiten, soweit sie – wie hier – nicht zu einem vollständigen Versperren des Zugangs führen, nicht als so gravierend angesehen werden, dass damit eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt werden könnte. Dies gälte im vorliegenden Fall umso mehr, da M mit dem Auftreten von Störungen aufgrund der ihm bekannten Bauarbeiten rechnen musste. Ist einem Mieter bekannt, dass Bauarbeiten im Umfeld des von ihm gemieteten Objektes stattfinden, dann könnten nur gravierende Beeinträchtigungen eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Derartige Beeinträchtigungen lägen aber nicht vor.

Folgen für die Praxis: In dem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall wurde das Gewerbe des M mit einem kleinen Mitarbeiterstamm - ohne Laufkundschaft - ausgeübt. M hätte sich deshalb auf die Erschwernisse besonders einstellen können. Jeder einzelne Fall muss aber für sich geprüft und beurteilt werden; sind gravierende Beeinträchtigungen, wie z.B. ein vollständiges Versperren des Zugangs gegeben, kann im Einzelfall ein Grund für eine fristlose Kündigung gegeben sein.

Böck Oppler Hering, München.