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Wie Immobilien neues Leben eingehaucht wird
Die Münchener Schwaiger Group hat sich auf die nachhaltige Revitalisierung von Bestandsgebäuden spezialisiert. ABZ-Redakteurin Jennifer Schüller sprach mit dem Geschäftsführer Michael Schwaiger über Chancen und Herausforderungen dieser Vorgehensweise.
ABZ: Herr Schwaiger, seit wann sind Sie in der Immobilien- beziehungsweise Baubranche tätig?
Schwaiger: Begonnen habe ich im Jahr 1994 mit einem Unternehmen für technische Gebäudeausrüstung, das ich zu einem der marktführenden mittelständischen Unternehmen im TGA-Bereich ausgebaut habe. Diese Firma habe ich 2014 veräußert. Seit 2000 war ich parallel dazu schon als Projektentwickler aktiv. Nachdem ich dann erkannt hatte, dass man mit einem Fuß nicht in zwei Schuhen stehen kann, habe ich mich entschieden, mich auf eins zu konzentrieren – und zwar auf die Projektentwicklung. Seitdem wachsen wir sehr dynamisch und sind auch sehr erfolgreich im Markt, weil wir uns darauf spezialisiert haben, alte Gebäude nachhaltig zu revitalisieren. Wir sind in diesem Bereich Marktführer im süddeutschen Raum, weil wir große Losgrößen an Immobilien bearbeiten können, wo sonst eigentlich nur der klassische Investor tätig ist.
ABZ: Wie kann man sich so eine Revitalisierung vorstellen? Welche Schritte durchlaufen Sie dabei?
Schwaiger: Grundsätzlich haben wir Fachleute bei uns im Haus. Das heißt, wir bedienen uns keiner technischen oder juristischen Berater vor Ort, sondern beauftragen unseren angestammten Anwalt, aber immer pragmatisch und im Sinne eines lösungsorientierten Ansatzes. Wir sondieren die Objekte am Markt selbstständig und entscheiden, was zu uns passt – insbesondere vor dem Hintergrund der Widerverwendbarkeit. Wir werfen quasi einen Blick hinter die Kulissen des Objekts und überlegen, was wir daraus machen können. Dann sehen wir uns das Objekt vor Ort an. Das geschieht meist sehr schnell. Zwischen Vorlage eines Exposés und einem Ortstermin liegt bei uns im Regelfall maximal eine Woche. Wir sehen uns mit unserem Team dann zwei bis drei Stunden die ganzen örtlichen Begebenheiten an und entscheiden noch an Ort und Stelle, ob wir Interesse an dem Objekt haben. Wenn wir Interesse haben, prüfen wir das Ganze anschließend und innerhalb von zwei, drei Tagen unterbreiten wir dann ein Kaufangebot.
ABZ: Gibt es für Sie Mindestvoraussetzungen, die ein Gebäude erfüllen muss, damit Sie es für eine Revitalisierung in Betracht ziehen?
Schwaiger: Wir machen nur Gewerbe-objekte und da auch nur Gewerbegrößen mit einer Geschossfläche von mehr als 20.000 Quadratmetern. Über das Alter, Zustand, Sanierungsstau und Mieterstruktur sind wir komplett erhaben.
ABZ: Wo liegen da für Sie die Grenzen? Können Sie sich vorstellen, in der Zukunft eventuell auch im Wohnbereich aktiv zu werden?
Schwaiger: Dadurch, dass wir hier im Münchener Einzugsgebiet Flächen im Entwicklungsgebiet Nord-Ost besitzen, werden wir voraussichtlich auch wohnwirtschaftlich entwickeln, aber nicht selbst betreiben.
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ABZ: Welche Strategien verfolgen Sie konkret bei der Revitalisierung? Was muss, gerade im Bezug auf das Thema Nachhaltigkeit, bei fast jeder Immobilie verändert werden?
Schwaiger: Unser Ziel ist stets die Harmonisierung des ästhetischen und des ökologischen Anspruchs. Wir prüfen, welche Maßnahmen mit Blick auf die Energieeffizienz notwendig sind und setzen dann alles daran, diese in das ästhetische Leitbild der Immobilie zu integrieren.
Nachhaltigkeit im Gebäudesektor besteht mit Blick auf das Thema Energieeffizienz immer aus der Kombination der drei Systeme: Gebäudehülle, Anlagentechnik und Umstellung auf erneuerbare Energien in der Versorgung. Diese drei Pfeiler müssen bearbeitet werden und sollten ineinandergreifen. Die besten Heiztechnologien funktionieren beispielsweise nur mit einer hochwertigen Gebäudedämmung.
Die Energie, die durch eine bessere Gebäudehülle gespart wird, steht zur Verfügung und kann verteilt werden. Im Sinne der Nachhaltigkeit wird dann zum Beispiel die Fassade demontiert und teilweise auch die Fenster, wenn sie nicht mehr sanierungsfähig sind. Wir legen immer auch ein besonderes Augenmerk auf die Dachisolierung. Denn: Ein ungedämmtes Dach lässt die Wärme entweichen wie ein Kochtopf ohne Deckel. Mehr als 20 Prozent der Energie geht so verloren. Deshalb decken wir im Regelfall komplett neu. Wir bedienen uns in der fachlichen Planung sehr viel der Industrie, damit wir nicht nur technisch einwandfreie, sondern auch bauphysikalisch und ökologisch einwandfreie Objekte anbieten können.
ABZ: Wie viele Projekte haben Sie "to date" fertiggestellt?
Schwaiger: Insgesamt haben wir 16 Projekte abgeschlossen. Wir sind fortwährend auf der Suche nach Mietern, weil wir jedes Projekt auch hinsichtlich der Mieterstruktur kuratieren. Einerseits möchten wir, dass die Unternehmen in unseren Gewerbe- und Büroobjekten zueinander passen und von wechselseitigen Synergien profitieren können. Gleichzeitig wünschen wir uns Unternehmen, die die Qualität unserer 'Green Buildings' schätzen. Aus diesem Grund konnten wir etwa den weltweit größten E-Scooter-Sharing-Anbieter Lime für unser Büro- und Gewerbequartier Centro Tesoro als Mieter gewinnen. Das Unternehmen hat in seinem Pflichtenheft stehen, dass sie zu 100 Prozent nachhaltigen Strom beziehen müssen. Und da wir auf dem Dach die größte innerstädtische Aufdach-Photovoltaik-Anlage installiert haben, konnten wir dieses Kriterium ohne Probleme erfüllen.
ABZ: Was kann oder muss Deutschland im Bereich Immobilien Ihrer Einschätzung nach noch besser machen, insbesondere wenn es um den Klimaschutz geht?
Schwaiger: Die Baubranche ist für rund ein Viertel aller CO2-Emissionen verantwortlich. Ein Ansatz ist, sowohl CO2 als auch den Verbrauch von Primärrohstoffen zu reduzieren: Es muss mehr Wert auf die Erhaltung bestehender Bausubstanz gelegt werden. Zudem muss der Fokus auf Konstruktionen mit einer langen Nutzungsdauer gelegt werden. Bei der Revitalisierung von Immobilien beträgt der Bedarf von mineralischen Baustoffen im Durchschnitt nur 40 Prozent dessen, was bei einer Entscheidung für einen Abriss inklusive Neubaus derselben Immobilie fällig geworden wäre. Noch drastischer ist die Bilanz mit Blick auf die Bauabfälle. Während der Mehrwert von hochwertig revitalisierten Immobilien bereits von Nutzern erkannt und vermehrt nachgefragt wird, fehlt in der Baubranche noch ein ausgeprägteres Bewusstsein für die Bedeutung von Recyclingbaustoffen. Ich gehe davon aus, dass sich dies aber schnell ändern wird, denn die Klimakrise zwingt uns in den kommenden Jahren zu ganz anderen Maßnahmen als zu dem, was wir bisher überwiegend freiwillig zu tun bereit sind.
Grundsätzlich sollte von Seiten der öffentlichen Hand gefördert werden, wenn man nachhaltig saniert beziehungsweise revitalisiert. Soll heißen: Wer in Nachhaltigkeit investiert, sollte steuerliche Vergünstigungen bekommen. Und wer die Immobilien nicht entsprechend eines ökologischen Standards anpasst, muss mit einer höheren Grundsteuer rechnen. Das wäre eine Möglichkeit.
ABZ: Wie beurteilen Sie die bestehenden politischen Rahmenbedingungen für das nachhaltige Bauen in Deutschland?
Schwaiger: Nicht gut, muss ich gestehen. Dass die Betrachtung des Gebäudesektors etwa im GEG weiterhin auf die Nutzungsphase beschränkt bleibt, statt den gesamten Lebenszyklus ins Auge zu fassen, lässt für mich nur zwei Schlüsse zu. Entweder hat die Politik es nicht verstanden oder die Lobby der Beton-, Stahl-, und Styropor-Industrie hat sehr gute Arbeit geleistet. Möglicherweise beides. Das darf aber eigentlich nicht sein. Die Graue Energie muss dringend ins GEG aufgenommen werden, denn der Gebäudesektor ist viel wichtiger für die Erreichung der Klimaziele als angenommen.
ABZ: Die Quote stagniert ja bekanntlich.
Schwaiger: Genau. Und sie wird von Lobbyisten getrieben. Wenn man sich die Zahlen von Fassaden- gegenüber Dachdämmung anschaut, dann weiß jeder, man muss das Dach dämmen. Ich rede da jetzt von 40 bis 60 Prozent der Fälle. Nur weil von der Fassadenlobby gute Arbeit geleistet wurde, wurde die Fassadensanierung begünstigt.
ABZ: Sie haben jetzt durch Ihre Projekte schon eine Menge Erfahrungen gesammelt. Worin sehen Sie konkret die größten Herausforderungen beziehungsweise Chancen bei der Art der Revitalisierung, wie Sie sie für den Immobilienbestand vorantreiben?
Schwaiger: 75 Prozent aller Gebäude wurden vor 1979 gebaut und sind energetisch gesehen Schrott. Dennoch müssen wir diese Gebäude auf Vordermann bringen. Deshalb muss ein politisches Ziel lauten, die Sanierungsraten entsprechend zu erhöhen. Wir müssen dafür sorgen, dass von politischer Seite der Wille besteht, den Bestand anzufassen. Ein bisschen Motivation kann sicherlich mit steuerlichen Förderungen geschaffen werden. Darüber hinaus braucht es Förderkonzepte, die Anreize schaffen. Sonst schaffen wir die CO2-Ziele im Gebäudebereich nicht – und die anderen Sektoren werden es auch nicht schaffen. Wir haben heute die Möglichkeiten, unsere Gebäude so zu planen beziehungsweise auch so zu sanieren, dass sie mehr Energie erzeugen, als sie verbrauchen – und somit Teil des zukünftigen Energieversorgungssystems und eventuell sogar in ferner Zukunft Teil unseres Energiespeichersystems werden. Wir haben heute schon Plus-Energiehäuser, die hauptsächlich im Segment Wohnen zu finden sind, aber auch im Gewerbebereich gibt es diese Potenziale.
ABZ: Sie haben für ihr letztes Projekt "Centro Tesoro" auch eine Auszeichnung erhalten. Können Sie uns darüber noch ein bisschen erzählen?
Schwaiger: Wir haben zwei in die Jahre gekommene Gewerbeimmobilien aus den 80er- und 90er-Jahren optisch wie technisch revitalisiert sowie um zwei Vollgeschosse aufgestockt. Alle Sanierungsmaßnahmen wurden auf Nachhaltigkeit geprüft. Die Immobilie sollte nicht nur am Ende der Umbaumaßnahmen als zertifiziertes Green Building gelten, sondern auch der Weg dorthin. Diese Perspektive hat dem Centro Tesoro als erste Bestandsimmobilie deutschlandweit zudem das 'Green Building Label LEED Platin' eingebracht. Zudem haben wir für das Projekt den Exporo Award 'nachhaltigstes Immobilienprojekt 2019' erhalten. Besondere Anerkennung fanden unsere Maßnahmen in Sachen Energieeffizienz wie etwa Münchens größte Aufdach-Photovoltaikanlage und überdurchschnittliche Dämmwerte, der Einsatz von Recycling-Baumaterial, das Mobilitätskonzept sowie das nachhaltige Abfallwirtschaftssystem.
