Ehemaliges Brauereigelände bebaut

Brachfläche wandelt sich zum neuen und attraktiven Wohngebiet

Leipfinger-Bader Baustoffe
In zwei Bauabschnitten wurden mehr als 70 Eigentums- und Mietwohnungen in monolithischer Ziegelbauweise realisiert. Um die hohen Ansprüche an Wärme- und Schallschutz zu erfüllen, kam der "Unipor WS09 Coriso"-Mauerziegel von Leipfinger-Bader zum Einsatz. Fotos: Kellhuber Immobilien

Vilsbiburg (ABZ). – Durch anspruchsvolle Nachverdichtung wurde in Vilsbiburgs Innenstadt hochwertiger und bezahlbarer Wohnraum geschaffen. Es entstanden auf dem Gelände der "Alten Brauerei" mehr als 70 Wohnungen in monolithischer Ziegelbauweise. Als Außenwandbaustoff kam dabei der "Unipor WS09 Coriso" aus dem Hause Leipfinger-Bader (Vatersdorf) zum Einsatz. Eigens für den Bau mehrgeschossiger Gebäude entwickelt, erwies sich der dämmstoffgefüllte Mauerziegel hier in vielerlei Hinsicht als besonders vorteilhaft – unter anderem dank des guten Wärme- und Schallschutzes.

Einmal links ums Eck, auf der Brücke über die Vils und schon ist man da – mitten im Stadtkern von Vilsbiburg (Niederbayern). Von solch einer Wohnlage träumen viele, doch selten bietet sich die Gelegenheit zentral eine moderne Wohnanlage zu errichten. So gesehen sind brachliegende Industrie-Areale – ehemals vor den Toren der Stadt liegend und jetzt mittendrin – für den Wohnungsbau eine große Chance. In Vilsbiburg gab es im 17. Jahrhundert noch 16 Brauereien, doch schon seit der Jahrhundertwende wird in der ehemaligen Aktienbrauerei weder gebraut noch bewirtet. Lange suchte man nach einer neuen Verwendung für das beachtliche Gelände. Aus städtebaulicher Sicht ist es also ein Segen, dass das letzte angedachte Projekt nicht realisiert wurde: ein großer Lebensmittelmarkt.

Ein Vorschlag des Eggenfeldener Bauunternehmens Kellhuber stieß letztlich auf Zustimmung. Auf dem mehr als 6000 m² großen Brauerei-Areal entstanden 74 attraktive Ein- bis Drei-Zimmer-Eigentumswohnungen – mit Aufzug und Tiefgarage. Wohnungen dieses Typs sind gesucht, besonders in Städten. Dass dieser Wohnraum auch für Normalbürger bezahlbar sein muss, ist selbstredend. Vor dem Kauf des Grundstücks führte der Bauunternehmer, und gleichzeitig Bauträger, deshalb in belastbarer Kalkulation eine Preisermittlung durch, die ein klares Ziel vor Augen hatte: bezahlbarer Wohnraum mit einem Verkaufspreis von weniger als 2500 Euro/m². Das ursprüngliche Ziel war sogar noch niedriger angesetzt, doch die erforderliche, aufwändige Hangsicherung machte dem ehrgeizigen Plan einen Strich durch die Rechnung. Dennoch zeigt das Bauvorhaben, dass sich bezahlbar und hochwertig nicht ausschließen müssen. So standen hohe Funktionalität, verantwortungsvolle Auswahl der Baumaterialien sowie hochwertige Bauausführung im Vordergrund der Planung.

Je einfacher die Form, desto günstiger sind die Bau- und Instandhaltungskosten. Auch die Energiebilanz fällt aufgrund des guten Oberfläche-zu-Volumen-Verhältnisses günstig aus. Folgerichtig setzt die Planung auf zwei parallel zum Straßenverlauf stehende 67 beziehungsweise 45 m lange Gebäuderiegel. Auf der darunterliegenden Tiefgarage sitzen mit einer Gebäudebreite von 15 m das Erdgeschoss sowie zwei Ober- und ein Dachgeschoss. 15 m ist eine bewährte Standardbreite im mehrstöckigen Wohnungsbau. Vom Einzimmerapartment bis hin zur 100-Quadratmeter-Wohnung finden sich bei dieser Breite vernünftige Lösungen, deren Erschließung sich über Treppe und Lift wirtschaftlich realisieren lässt. So ist es auch hier geschehen: In jedem der vier gleichen Geschosse sind den Treppenhäusern jeweils zwei Drei-, eine Zweizimmerwohnung sowie ein Appartement angesetzt. Alle, an der strukturierten Südostfassade liegenden Wohnungen verfügen dabei über großflächige Balkone mit Abstellkammern. Oben auf sitzt den beiden Baukörpern je ein flachgeneigtes, hochwärmegedämmtes Flachdach mit einer Stehfalzdeckung aus Aluminium.

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Leipfinger-Bader Baustoffe
Aus Überzeugung monolithisch: Wärmedämmverbundsysteme kamen für den Bauträger nicht infrage, stattdessen setzt er auf monolithische Ziegelwände. Diese sind in den energetischen und wirtschaftlichen Langzeitberechnungen eine feste Größe.

"Für uns alle soll es eine Freude bleiben, nachhaltige, mit Ziegeln aus der Region gebaute, Objekte für die Region und deren Bewohner zu realisieren", erklärt Helmut Spillmann, Geschäftsführer des Bauunternehmens Kellhuber Immobilien. Wärmedämmverbundsysteme haben bei Kellhuber keine Chance: Die monolithische Wand ist in den energetischen und wirtschaftlichen Langzeitberechnungen des Bauunternehmens eine fest gesetzte Größe. Neben der Nachhaltigkeit führt Spillmann auch die sommerliche Kühle seiner Ziegelbauten als wichtiges Argument auf. Wie bei vielen anderen Objekten zuvor besteht die 36,5-Zentimeter-Außenwand aus dem Hochleistungs-Wärmedämmziegel "Unipor WS09 Coriso" von Leipfinger-Bader. In dieser Wandstärke können so monolithische Wandaufbauten mit einem Wärmedämmwert von 0,23 W/(m²K) realisiert werden. Innen sitzt ein Kalkgipsputz mit Bio-Innenwandfarbe, die Außenwände schützt ein mineralischer Faserleichtputz mit Silikatanstrich. Auch für die Innenwände sind die Mauerziegel von Leipfinger-Bader festes Programm: Hier wurden Unipor-Innenwand-Planziegel in den Stärken 11,5 beziehungsweise 17,5 und 24 cm verbaut. Als leichtester Ziegel wurde der "Plan RD. 1,2" mit einer Rohdichte von 1,2 kg/dm³ verwendet. Bei höheren Anforderungen an Statik und Schallschutz kamen die Rohdichteklassen Plan RD. 1,4 beziehungsweise RD 1,8 zum Einsatz. Beton in den Wandkonstruktionen findet man erst bei den Wohnungstrennwänden als Verfüllung der 24 cm starken Schallschutz-Verfüll-Planziegel. In Stahlbeton erstellt sind lediglich die Tiefgaragen, die Geschossdecken sowie die Aufzugsschächte.

Im Sinne der Bauphilosophie, auf Bewährtes zurückzugreifen, setzten Planer und Bauunternehmer ganz auf Ziegellösungen. Daher bedienten sie sich auch für die Detaillösungen aus dem reichhaltigen Baukasten der Unipor-Systemelemente. Wärmegedämmte WU-Schalen für die Stürze in der Außenwand minimieren die Wärmebrücken und sorgen für bauphysikalische Sicherheit. Gleiches gilt für die Rollladenkästen, die aus hochwärmegedämmten Ziegel-Sonderelementen bestehen. Ebenso waren die Geschosshöhen exakt abgestimmt auf die Formate der Mauerziegel, sodass ausschließlich ungeschnittene Planziegel verwendet werden konnten. Neben der Einsparung von unnötigen Lohnkosten, garantiert der Erhalt der hochwertig geschliffen Lagerflächen des Wandbaustoffes auch den exakten Auftrag einer gleichmäßig hohen Mörtelfuge. Diese erlaubt zudem die Einhaltung der energetischen Berechnungen. Dass bei so viel Erfahrung mit Ziegelmauerwerk durchgängig mit dem Mörtelschlitten gearbeitet wurde, muss eigentlich nicht gesondert erwähnt werden.

Die Gesamtanlage wurde in zwei Bauabschnitten erstellt. Der erste, direkt an der Straße liegende, 67 m lange Bauabschnitt wurde nach der EnEV 2014 errichtet. Der zweite Bauabschnitt war identisch geplant, wegen der späteren Ausführung wurde er jedoch auf die zwischenzeitlich in Kraft getretenen Anforderungen der EnEV 2016 abgestimmt. Ein wichtiger Baustein im energetischen Gesamtkonzept war die Verwendung regenerativer Energie für die Beheizung der Wohneinheiten. Grundsätzlich stellte sich dabei die Frage einer nachhaltigen Energieerzeugung beziehungsweise -beschaffung. Für die Entscheidung, Fernwärme eines vorwiegend mit Hackschnitzeln betriebenen Heizkraftwerks zu nutzen, sprach unter anderem deren äußerst günstige CO2-Bilanz. Auch der deutlich geringere Flächenverbrauch gegenüber einer im Haus integrierten Heizanlage war ein maßgeblicher Faktor. Lediglich Wärmetauscher und -verteiler mussten im Gebäude untergebracht werden. Zudem konnten die Investitionskosten für die Bewohner gesenkt werden.

Nach Abschluss der Bauarbeiten kann rückblickend gesagt werden, dass bei den qualitativen und preislichen Vorgaben eine Punktlandung erreicht wurde: Trotz zwischenzeitlich verschärfter Vorschriften der EnEV, des besonderen Schallschutzes sowie der umfangreichen Sicherungsarbeiten, bleibt der Wohnraum auf dem Gelände der Alten Brauerei bezahlbar. So sind die erzielten Mietpreise von 7,50 Euro bis 8,50 Euro/m² auch in Vilsbiburg eine respektable Leistung. Wohlgemerkt: Wir sprechen von einem Geschosswohnungsbau in Ziegel-Massivbauweise in gehobener Ausführung. "Für uns als Bauträger war es oberstes Ziel, hochwertigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Nicht zuletzt aufgrund der wirtschaftlichen und erprobten monolithischen Ziegelbauweise ist uns dies auch bei diesem Bauvorhaben gelungen", so Spillmann.

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