In fünf Tagen zum digitalen Immobilienzwilling
Gebäude und Areale zügig digitalisiert
Um die gebaute Realität originalgetreu abzubilden, braucht es die richtigen Daten. Hier kommt Scanscape ins Spiel. Das Münchner Start-up erfasst, digitalisiert und visualisiert ganze Liegenschaften mithilfe von 3D-Scans, Building Information Modeling (BIM) und Digital-Twin-Plattformen. Gemeinsam mit Scanscape hat die Beno Holding AG, ein Verwalter und Entwickler von Light Industrial Immobilien, große Fortschritte bei der Digitalisierung seines Portfolios erzielt.
In der Industrie sorgen digitale Zwillinge von Fertigungsanlagen für mehr Transparenz und Effizienz im Betrieb. Bei Immobilien fasst ein digitaler Zwilling alle relevanten Informationen zum Gebäude aus einer Vielzahl von Quellen zusammen: von Skizzen über Foto- und Videoaufnahmen bis hin zu BIM-Modellen und Echtzeit-Sensordaten aus dem Gebäudebetrieb. Bei Neubauten ist dies mittlerweile relativ einfach, da bereits bei der digitalen Planung eine Vielzahl an Daten anfällt. Deutlich schwieriger ist dieses Unterfangen bei älteren Bauwerken, bei denen die Daten meist analog vorliegen. Durch exakte Scans und die Digitalisierung bestehender Quellen werden aber auch diese historischen Daten nutzbar.
Das Münchner Start-Up Scanscape digitalisiert erfolgreich verschiedene Gebäude und Areale. Seit ihrer frühen Jugend teilen die beiden Gründer, die Brüder Felix und Valentin Bussmann, eine Leidenschaft für virtuelle Welten und "Gamification". Im Austausch mit ihrem Vater Michael Bussmann, CEO von Beno und Experte für die Immobilienbranche, wurde die Idee vertieft und in die Tat umgesetzt. Als erstes "Testobjekt" für den Digital Twin diente der familieneigene Campingplatz in Hessen. Nachdem dieser ein digitales Abbild bekommen hatte, beschlossen die Brüder, sich weiter zu professionalisieren – und 2024 war Scanscape geboren.
Mit seiner Reality-Capturing-Technologie kann Scanscape auch große Räume innerhalb kurzer Zeit erfassen und digital wiedergeben. So benötigen die Experten für den 3D-Scan eines durchschnittlichen Gebäudes mit etwa 10.000 m² Fläche ungefähr ein bis zwei Stunden; 50.000 m² dauern circa zwei Tage. Der fertige digitale Zwilling ist in fünf Tagen einsatzbereit und kann auf nahezu jedem Gerät genutzt werden – vom PC bis zum Smartphone.
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Getreu der Philosophie "Transformieren statt abreißen" modernisiert Beno sukzessive seine Liegenschaften. Für dieses Vorhaben sind digitale Zwillinge ein wertvolles Asset. Das Beno-Portfolio umfasst ausschließlich Light-Industrial-Gebäude älteren Baujahres. Entsprechend dünn ist oftmals die digitale Datenlage. Genau diese Lücke konnte Scanscape schließen. Im Rahmen des Digitalisierungsprojekts für Beno hat Scanscape 2024 insgesamt zwölf Gewerbeimmobilien in Deutschland mit einer Gesamtfläche von etwa 400.000 m² vollständig erfasst: von außen wie von innen. Dabei setzte das Scanscape-Team verschiedene 3D-Laserscanner sowie Drohnenaufnahmen ein.
Zur präzisen Einzelpunktmessung werden die Punktwolken mit einem RTK-Rover georeferenziert. Außerdem wurden unterschiedliche 360-Grad-Panoramen in die 3D-Punktwolken integriert, um einen vollständigen visuellen Kontext zu schaffen. Bei jedem Beno-Objekt hat Scanscape auch die technischen Gebäudeausrüstungen (TGA) digital erfasst und mit relevanten Informationen versehen. Denn: Nur wenn das virtuelle Abbild laufend mit Echtzeitinformationen des realen Objekts gefüttert wird, bildet der digitale Zwilling wirklich die Realität des Gebäudebetriebs ab. So können durch Sensoren Live-Daten, wie offene Fenster, Zimmertemperatur oder Luftfeuchtigkeit im Raum, integriert werden. Nachdem Punktwolken und Modelle zusammengefügt waren, wurden die digitalen Zwillinge aller zwölf Gebäude in "dTwin" der Nemetschek Group integriert, eine cloud-basierte SaaS-Plattform zur Visualisierung des Gebäudes.
Die Beno Holding AG verfügt nun über digitale Zwillinge ihres gesamten Immobilienportfolios und kann virtuelle Begehungen, Property Management, Vermessungen und Planungen remote aus der Firmenzentrale in München durchführen, ohne aufwendige Reisen durch Deutschland zu unternehmen. Dies ist ein enormer Effizienzgewinn und trägt auch zur Reduzierung von CO2-Emissionen bei. Auch Objektbegehungen mit potenziellen Mietern können komplett digital im digitalen Zwilling durchgeführt werden. So beschleunigt und vereinfacht der virtuelle Ansatz den Entscheidungsprozess für beide Parteien.
Die digitalen Zwillinge liefern eine gemeinsame, standortunabhängige Informationsbasis, um die Sanierung oder Modernisierung zu planen und zu begleiten. In der Umsetzungsphase werden alle neuen Informationen in die Plattform eingespeist, um den Baufortschritt nachverfolgen zu können. Nach der Bauphase profitieren die Gebäudebetreibenden von Beno von einem vollständigen und aktuellen Modell für den Betrieb, die Wartung oder Reparatur. Zudem können POIs (Points of Interest) integriert und markiert werden – beispielsweise, um einem Handwerker den Ort einer Störung anzuzeigen oder der Feuerwehr den Standort von Feuerlöschern zu markieren.
Die Drohnenkartierung der Dachflächen bei Beno konnte so beispielsweise auch für die Planung der Dach-PV-Anlage auf dem Objekt in der Dortmunder Planetenfeldstraße genutzt werden – ohne dass dafür jemand auf das Dach steigen musste. Scanscape hat nach den ersten Projekten bei Beno bereits zahlreiche weitere Digitalisierungsprojekte durchgeführt. Unter anderem wurde ein weltberühmtes Museum in München digitalisiert und sogar ein ganzer Recyclinghof mit einer Fläche von 100.000 m².
