Konzeptvergabe
Verfahren bremst bezahlbares Bauen aus
von: Martin DorniedenMönchengladbach (ABZ). – Wohnraum ist vielerorts knapp – vor allem erschwinglicher. Der Mangel lässt sich zeitnah nur mit mehr Neubauten und beschleunigten Genehmigungsverfahren beseitigen. Darüber herrscht weitgehend Einigkeit zwischen Wohnwirtschaft und Politik. Gleichzeitig schrauben jedoch immer mehr Städte mit aufwändigen Vergabeverfahren die Ansprüche für die Vergabe ihrer kommunalen Grundstücke hoch. So hoch, dass sich mitunter jahrelang kein interessierter Projektentwickler findet.
Vor allem mit der Zuteilung nach Konzeptqualität bremsen sich Gemeinden bei der Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum immer öfter selbst aus. Die Praxis zeigt: Das Verfahren ist nicht für jedes Grundstück und jede Stadt das richtige Instrument.
Die Konzeptvergabe gründet auf der Idee, Flächen mit besonderen Ansprüchen zielgerichtet zu entwickeln. Der Grundgedanke war einmal, bei der Vergabe nach Konzeptqualität eine möglichst hohe städtebauliche und architektonische Qualität zu erreichen. Längst sind viele weitere Ziele hinzugekommen. Bei der Konzeptvergabe entscheidet heute meist eine Vielzahl unterschiedlich gewichteter Beurteilungskriterien vom Mobilitätskonzept über Ansätze für eine soziale Durchmischung bis hin zu energetischen Standards darüber, wer am Ende das Grundstück entwickeln darf.
Die Konzeptvergabe ist häufig langwierig. Die Verfahren können viele Monate bis hin zu mehreren Jahren dauern. Die Eintrittsschwellen für Projektentwickler sind wegen unklar definierter und komplexer Kriterien meist hoch. Erfolgt die Vergabe nach Konzeptqualität nicht im Festpreisverfahren, fließt auch das abgegebene Gebot zu 30 bis 50 Prozent in die Bewertung ein. Dadurch kann es zu erheblichen Verzerrungen kommen. Im Extremfall gewinnt ein nicht plausibles und nicht umsetzbares Konzept allein über ein hohes Kaufpreisgebot. Nicht selten sind die von Städten genannten Mindestkaufpreise aus Sicht von potenziellen Investoren aber auch zu hoch: So sind auf ein Projekt in Nordrhein-Westfalen vornehmlich aus diesem Grund keine Bewerbungen auf die Ausschreibung eingegangen.
Es gibt auch Beispiele für unnötig langwierige Vergabeprozesse. So soll etwa bei einer städtischen Entwicklungsfläche die Vergabe zu 50 Prozent nach Konzept und zu 50 Prozent nach Preisgebot erfolgen. Seit 2012 besteht Baurecht, die Ausschreibung startete Anfang 2019 mit sehr hohen Anforderungen für Investoren. Vergeben ist die Fläche im nun acht Jahre dauernden Prozess immer noch nicht.
Keine Frage: Die konzeptbezogene Vergabe kann gut funktionieren, wenn Gemeinden klar und transparent die Kriterien für eine Gebietsentwicklung definieren. Dafür sollten sie aber alle infrastrukturellen und sonstigen kostenintensiven Anforderungen genau benennen und möglichst die Gesamtzahl der Kriterien reduzieren. Wichtig sind Prioritäten: Wenn Gemeinden versuchen, alle denkbaren Wünsche zahlreicher Akteure zu berücksichtigen, sind die Anforderungen am Ende in der Regel unklar und die Hürden für Bewerber zu hoch.
Entscheidend wäre zudem, auf ein Festpreisverfahren mit ausschließlicher Bewertung der Konzeptqualität zu setzen. Im Idealfall ist das gesamte Vergabeverfahren nach Konzept auch nicht starr, sondern lässt vor der eigentlichen Bewerbungsphase ein "Interessenbekundungsverfahren" zu: Wenn sich Gemeinden mit potenziellen Bewerbern bereits im Vorfeld austauschen, erhalten sie vielleicht hilfreiche Anregungen für ihre städtebauliche Entwicklung oder zumindest für die klare Formulierung von Kriterien. Denn gerade bezahlbarer Wohnraum – etwa über seriell gebaute Typenhäuser – lässt sich beispielsweise mit starren Vorgaben bei der Gestaltung nur schwer realisieren.
Alternativen zur Konzeptvergabe gibt es reichlich: Ob klassischer Bebauungsplan, städtebaulicher Vertrag oder Masterplan – den Städten steht eine Vielzahl an Instrumenten zur Verfügung, um qualitative Ziele erreichen zu können. Bewährt haben sich auch Gestaltungsbeiräte, Gestaltungssatzungen, Quoten-Regelungen und Baulandmodelle.
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