Mit drei Punkten
Nachverdichtung zur Erfolgsstory machen
von: Holger Matheis
Berlin. – Bauen auf der grünen Wiese ist relativ einfach. Das Nachverdichten im Bestand ist es eher nicht. Das liegt nicht nur daran, dass der Projektentwickler immer wieder mit unvorhergesehenen Herausforderungen konfrontiert wird. Komplex ist auch die Fragestellung, mit welcher Erwartungshaltung ein solches Projekt in Angriff genommen werden soll. Drei Punkte, wie das Bauen in vorhandenen Strukturen nicht nur zielführend umgesetzt werden, sondern auch Mehrwerte auf dem Areal schaffen kann.
Erstens: Es gibt viele Kommunen, die gerade jetzt offen sind für neue Ideen und für die gegebenenfalls erforderliche Baurechtschaffung. Um die Verdrängung von Wohnungs- und ausdrücklich auch von Gewerbemietern aus den Zentren an die Peripherie einzudämmen, braucht es die Nachverdichtung. Denken wir gemeinsam mit Politik und Verwaltung nach, was die Bau- und Immobilienwirtschaft hier beitragen kann. Lösen wir die Herausforderungen lebendiger Quartiere und funktionierender Urbanität im Dialog. Hand in Hand macht die planerisch-konzeptionelle Phase doch viel mehr Freude als das übliche Ringen um jeden Quadratmeter.
Zweitens: Wir können in vielen Fällen erfreulich einfach bauen, also auch schnell und preiswert. Nehmen wir das Beispiel Gewerbeimmobilie. Warum bauen wir nicht häufiger so wie im frühen Industriezeitalter? Hohe Hallen, tiefe Flächen, solide Qualität – viele Gebäude, die vor 100 Jahren ohne auch nur annähernd vergleichbare technische Gebäudeausrüstung unserer Zeit errichtet wurden, werden nach wie vor gerne genutzt. Nicht immer als Produktionsstätten, sondern als Büros, Fotostudios, Fitnessclubs, Kinos oder gar als Rechenzentren. Orientieren wir uns stärker daran. Verzichten wir auf überflüssige Gebäudetechnik, die in wenigen Jahren ohnehin schon wieder veraltet ist. Konzentrieren wir uns auf eine Grundstruktur, die wieder gerne 100 Jahre überdauern darf. Und auf eine extreme Nutzungsflexibilität.
Drittens: Nicht immer verträgt ein Grundstück ein Mehr an umbautem Raum. Nachverdichten im Bestand kann in einem solchen Fall auch als Nachverdichten von Qualitäten und Raumeindrücken verstanden werden. Das heißt, dass nicht die Geschossflächenzahl heraufgesetzt wird, sondern die Ästhetik und erneut die Flexibilität innerhalb bestehender Strukturen. Im Zweifel kann sich die vorhandene Fläche sogar reduzieren, bspw. dann, wenn Lichthöfe eingezogen werden. In der Gesamtschau kann so – wenn schon keine zusätzlichen Flächen geschaffen werden – zumindest die Nutzbarkeit wiederhergestellt und Leerstand abgebaut oder vermieden werden. Implizit wird einem Standort so doch wieder Fläche hinzugefügt. Eine Tatsache, die erneut gefallen dürfte. Und zwar allen Beteiligten.
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Der Autor ist Vorstand der BEOS AG.
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