Bauvertragsrecht
AGB – Abnahmeklauseln: Abnahme durch Gutachter und Sachverständige?
von: Rechtsanwalt & Notar Johannes JochemMancher Bauherr zeigt sich für die Abnahmeerklärung – gelinde gesagt – "wenig entscheidungsfreudig" oder die auftragnehmende Baufirma erhofft sich bessere Erfolge zur Erreichung der Abnahme, wenn für die Abnahmeerklärung ein Gutachter eingeschaltet wird. Daher sehen Bauverträge und insbesondere Bauträgerverträge gelegentlich vor, dass die Abnahme durch einen entweder bereits einvernehmlich benannten oder durch einen von der örtlichen Industrie- und Handelskammer (IHK) zu benennenden Sachverständigen erfolgen soll.
Folgen für die Praxis
Bei Bauträgerverträgen für Eigentumswohnungen mit Verbrauchern sind entsprechende vorformulierte Klauseln für die Mehrfachverwendung aller zu errichtenden Sondereigentumseinheiten der Wohnungseigentumsanlage zumeist nicht wirkungsvoll, da den Erwerbern nicht das Recht genommen werden kann, die Entscheidung "selbst" beziehungsweise eigenverantwortlich zu treffen, ob die Abnahmeerklärung abgegeben werden soll, oder nicht.
Bei Bauverträgen oder Bauträgerverträgen zum Gesamterwerb durch unternehmerische Investoren (sogenannten B2B-Verträgen) können entsprechende Klauseln wirkungsvoller sein. Dann stellt sich jedoch häufig die Frage, welchen Rechtscharakter die spezifische Klausel hat. Hiervon hängt insbesondere ab, inwiefern diejenige Partei, die mit der vom Gutachter erklärten Abnahme nicht einverstanden ist, an dessen Abnahmeerklärung, Entscheidung bzw. Gutachtenergebnis gebunden ist. In einem Fall des OLG Frankfurt, Aktenzeichen 13 U 192/11, differenzierte das Gericht für den Rechtscharakter danach, ob der Sachverständige die Abnahmeerklärung als Willenserklärung festlegen sollte oder ob er nur die technischen Vorfragen klären sollte.
Im ersten Fall handele es sich um ein sogenanntes Schiedsgutachten im weiteren Sinne, sodass § 317 BGB gilt. Demnach wäre die Bestimmung der Leistung einem Dritten überlassen, sodass im Zweifel anzunehmen wäre, dass sie nach billigem Ermessen zu treffen ist. Der Gutachteninhalt ist dann nur in den seltenen Fällen anfechtbar, wenn er offenbar unbillig ist und grob gegen Treu und Glauben verstößt.
Im zweiten Fall handele es sich um ein sogenanntes Schiedsgutachten im engeren Sinne, sodass die Gutachteninhalte schon dann anfechtbar sind, wenn sie offenbar unrichtig sind.
Im Ergebnis bedeutet dies: Ein Gutachter mit Entscheidungskompetenz kann Streitigkeiten verhindern und den Zeitraum um die Abnahme sinnvoll betreuen. Wenn einer der Bauvertragsparteien mit dem Gutachteninhalt nicht einverstanden ist, ist die Einholung von Rechtsrat ratsam, da für Gutachterklauseln im Vertrag unterschiedliche rechtliche Prägungen in Betracht kommen mit unterschiedlichen Rechtsfolgen hinsichtlich der Verbindlichkeit des Gutachteninhalts. Im besten Falle erfolgt die Einholung von Rechtsrat bereits zum Vertragsinhalt im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen beziehungsweise der Vertragsvorbereitungen.
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Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbH, Wiesbaden
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