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Der gesetzliche Bauträgervertrag
von:Rechtsanwalt Prof. Dr.Ulrich Rommelfanger
Darum geht's: Das im Jahr 2008 in Abs. 2 des § 632 a BGB durch das Forderungssicherungsgesetz mittelbar eingeführte Vertragsinstitut des Bauträgervertrags, wird nunmehr auch in § 650 u BGB n. F. übernommen und normiert, dass die Vorschriften des Werkvertragsrechts (Untertitel 1) ebenso anzuwenden sind wie die kaufvertraglichen Vorschriften hinsichtlich des Anspruchs auf Eigentumsübertragung bzw. auf Bestellung oder Übertragung des Erbbaurechts.
Lösung: Besonderheiten künftiger Bauträgerverträge
1. § 650 u BGB n. F.
Es ist zu begrüßen, dass die bisherige höchstrichterliche Rechtsprechung des Bauträgervertragsrechts im neuen Recht umgesetzt wird. Nicht anwendbar ist künftig neben § 648 BGB n. F. (entspricht bisher § 649 BGB) auch § 648 a BGB n. F. (Kündigung aus wichtigem Grund). Zukünftig soll es in der Folge eines Urteils des BGH aus dem Jahre 1985 (VII ZR 366/83) – "mit Blick auf die Erheblichkeit des (Bauträger-) Vertrags und die Anerkennung der Rechte daraus (. . .) nicht mehr möglich sein", sich (nur) teilweise aus einem Bauträgervertrag zu lösen. Hinsichtlich der bisherigen freien Möglichkeit der Kündigung des Bauträgervertrages verbleibt es vielmehr dabei, dass eine solche Kündigung mit Blick auf die kaufvertraglichen Elemente und das wirtschaftliche Ziel eines Bauträgervertrages a priori nicht möglich ist (so das zuvor erwähnte Urteil des BGH aus dem Jahre 1985).
Nach § 650 u Abs. 2 BGB n. F. finden keine Anwendungen auf dem Bauträgervertrag im Übrigen die Vorschriften des
– Anordnungsrechts des Bestellers gem. §§ 650 b, 650 c BGB n. F. (s. dazu den Beitrag des Unterzeichners in dieser Zeitung vom 13.10.2017) aus den Gründen, dass es "zur erheblichen rechtlichen und tatsächlichen Problemen (BT-Drs. 18/8486, S. 72) führen würde,
– die Bauhandwerkersicherungshypothek ge, § 650e BGB n. F., da der Bauträger regelmäßig nicht auf dem Grundstück des Bestellers baut, bzw.
– § 650 k Abs. 1 BGB n. F., für dessen Übernahme (Einräumung einer weiteren Bedenkzeit über das Widerrufsrecht hinaus) kein praktisches Bedürfnis besteht.
2. Keine inhaltlichen Änderungen ergeben sich hinsichtlich der Regelung der Abschlagszahlungen, die bislang in § 632 Abs. 2 BGB n. F. normiert waren. Die Eingliederung des § 650 v BGB n. F. in den Untertitel 3 erfolgte ausschließlich aus systematischen Gründen. Im Ergebnis werden durch das neue Bauvertragsrecht (alte) Probleme im Zusammenhang mit Bauträgerverträgen grundsätzlich nicht gelöst, vielmehr weitergetragen. Die ist nicht unverständlich unter Berücksichtigung der Philosophie des herkömmlichen Bauträgervertrages.
"Unter dem Strich" kommt es nur zu 2 Neuerungen: zur Transformation der Baubeschreibungspflicht und der Übernahme der Dokumentationspflicht aus dem Verbraucherbau-in den Bauträgervertrag ( Pause in: Dammert u. a., Neues Bauvertragsrecht, 2007,S. 201).
P.S. Mit diesem Beitrag beendet der Autor seine Kommentierung des neuen Bauvertragsrechts, dessen "Web Fehler" (Koeble) ab dem 01.01.2018 sicherlich durch den VII Zivilsenat des BGH einer guten Lösung zugeführt werden.
Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbH, Wiesbaden
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