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"Fiktive Mangelbeseitigungskosten" oder: Müssen Bauherren erhaltene Schadensersatzzahlungen an das Bauunternehmen zurückzahlen?

Rechtsanwalt Johannes Jochem

Darum geht's: Das Stichwort heißt "fiktive Mangelbeseitigungskosten". Zu dieser Schadensberechnungsmethode hat der siebte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) – der sogenannte Bausenat – am 22. Februar 2018 mit Urteil zum Aktenzeichen VII ZR 46/17 einen Schlussstrich gezogen. Die Sache kann am besten erklärt werden am Beispiel eines Kfz-Blechschadens. Hierzu holen sich geschädigte Kfz-Halter gelegentlich Reparaturange-bote von "teuren" Vertragswerkstätten ein, kassieren auf Basis des Angebots den Nettobetrag und lassen die Kratzer und kleine Beulen womöglich dran, besorgen sich für kleines Geld einen Lackstift oder gehen zum "günstigen Lackdoktor", um eine halbwegs ansehnliche Optik zu erreichen. Den verbleibenden Restbetrag streichen sie dann für ihr Sparbuch oder sonstige Ausgaben ein. In solchen Fällen sind die bezifferten Mangelbeseitigungskosten nur "fiktiv" und nicht tatsächlich – also "real" – angefallen. Ein ähnliches Prinzip geht für Bauverträge ab jetzt nicht mehr.

Folgen für die Praxis: Geschädigte Bauherren haben bei Mängeln, wenn die Frist zur Nacherfüllung fruchtlos abgelaufen ist, Mängelansprüche in Form von Geld. Einer davon ist der Kostenvorschuss zur Selbstvornahme. Hierzu war es schon immer so, dass das auf dieser Grundlage vereinnahmte Geld für die Durchführung der Mangelbeseitigung durch Selbstvornahme (ggf. durch Beauftragung von Drittfirmen) verwendet werden musste. Hat der Bauherr dies nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraumes getan, konnte der Bauunternehmer den gezahlten Kostenvorschuss zurückverlangen. Dies gilt heute umso mehr. Früher konnte der Bauherr in solchen Fällen eine Aufrechnung erklären mit seinem Schadensersatzanspruch, der sich damals anhand fiktiver Mangelbeseitigungskosten in ähnlicher Höhe berechnete wie der Kostenvorschuss zur Selbstvornahme. Heute kann die Schadenshöhe nicht mehr nach dieser Methode berechnet werden.

Heute kann ein Schaden tatsächlich nur in Höhe von einem real bestehenden Minderwert bestehen. Die größten Unterschiede dürften sich bei sogenannten optischen Mängeln ergeben. Ist bspw. ein falscher Farbton für die Fassade oder Fensterrahmen oder Ähnliches verwendet worden, so gehören zum Kostenvorschuss zur Selbstvornahme die Gerüstkosten, die Abdeckungskosten, die Materialkosten und die Kosten der Arbeitsleistung nebst Anfahrt. Wird die Mangelbeseitigung vom Bauherrn nicht betrieben und die Immobilie ggf. sogar verkauft, ohne dass der "falsche" Farbton zu einem verminderten Kaufpreis führt, ist der Schaden "gleich null". Der Kostenvorschuss ist dann zurückzuzahlen.

Die neue Schadensberechnungsmethode anhand von realen Minderwerten kann sich auch bei technischen Mängeln auswirken, z. B., wenn bestimmte vertraglich vereinbarte Effizienzen oder Werte nicht erreicht werden, der Betrieb des Bauwerks aber weiterhin gewährleistet werden kann. Da die Gerichtspraxis sich zur Schadensbemessung häufig auf Sachverständige und deren Gutachten stützt und hierzu deren Berechnungsmethoden nicht immer vollumfänglich transparent sind, wird erst die gerichtliche Praxis der nächsten Jahre zeigen, wie groß die Unterschiede der neuen Berechnungsmethode zur alten Berechnungsmethode sind. Im Übrigen gilt die neue Rechtsprechung zunächst nur für Bauwerkverträge und Architekten-/Ingenieurverträge. Es steht aber zu erwarten, dass sie auch auf Fälle des Kaufrechts oder z. B. im Bereich des WEG-Rechts ausgedehnt wird.

Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbB, Wiesbaden.

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Dieser Artikel erschien in der Ausgabe Allgemeine Bauzeitung 40/2018.

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