RECHTECK
Haftung für Wasserkosten
von:Rechtsanwältin Stefanie Ahammer
Darum geht's: Die Wasserbetriebe K haben Wasser aufgrund eines privatrechtlichen Versorgungsvertrages an eine Wohnungseigentümergemeinschaft geliefert. Sie nimmt die Wohnungseigentümer (B) als Gesamtschuldner auf Zahlung restlichen Entgelts in Anspruch. Dabei stützt sie sich auf ihre Allgemeinen Vertragsbedingungen, in denen es unter anderem heißt: "Tritt an die Stelle eines Hauseigentümers eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, so wird der Versorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen. Jeder Wohnungseigentümer haftet als Gesamtschuldner ..."
Nachdem das Landgericht der Zahlungsklage der K stattgegeben hat, hat der BGH in seiner Entscheidung vom 20.01.2010, AZ – VIII ZR 329/08, auf die Revision die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben. Die Entscheidung wurde damit begründet, dass sich eine gesamtschuldnerische Haftung für die von K geforderten Entgelte weder aus Vertrag, noch aus Gesetz ergäbe. Nach der Klausel in den Vertragsbedingungen der K würden sich die Vertragsangebote an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten. Daneben wären die Wohnungseigentümer nicht persönlich verpflichtet worden. Zwar würden die Bedingungen vorsehen, dass jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner hafte; hieraus würde sich aber nicht klar und eindeutig ergeben, dass eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer neben der Haftung des Verbandes begründet werden sollte. Auch das Gesetz würde eine gesamtschuldnerische Mithaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vorsehen. Nach § 10 Abs. 8 S. 1 WEG würde jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft haften.
Folgen für die Praxis: Das Urteil ist Folge der seit dem 01.07.2007 geltenden Vorschrift des § 10 Abs. 6 WEG, wonach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, rechtsfähig ist.
Dies hat Konsequenzen für das Haftungssystem. Konnte nach früherer Auffassung ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist heute Vertragspartner in der Regel der Verband der Wohnungseigentümer. Dieser Verband haftet ausschließlich mit seinem Verwaltungsvermögen.
Daneben kommt eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur dann in Betracht, wenn diese neben dem Verband klar und eindeutig persönlich verpflichtet wurden. Dementsprechend muss allen Vertragspartnern einer Gemeinschaft geraten werden, bei Abschluss ihrer Verträge eine entsprechende deutliche Verpflichtung der Eigentümer mit aufzunehmen.
Kanzlei: Böck Oppler Hering, München
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