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Kann der Bauherr Werklohn wegen Mängeln anderer Gewerke einbehalten?

Rechtsanwalt Prof. Rudolf Jochem

Darum geht es: In einem vom Oberlandesgericht (OLG) München zu entscheidenden Fall hatte ein Bauherr das Bauunternehmen beauftragt, für sein Bauvorhaben mit getrennten Verträgen Putz- und Spachtelarbeiten einerseits und Fassadenarbeiten andererseits auszuführen. Die Putz- und Spachtelarbeiten wurden mangelfrei erledigt und abgerechnet. Der Bauherr hielt jedoch Zahlungen in Höhe des zweifachen Wertes der Mängelbeseitigungskosten für Mängel an den Fassadenarbeiten zurück.

Das OLG München stellte fest, dass der Bauherr hierzu nicht berechtigt ist (Az.: 28 U 2481/15). Der Bauherr kann einen Mängeleinbehalt nur vornehmen, wenn es Mängel aus demselben rechtlichen Verhältnis betrifft. Dies ist nicht der Fall, wenn mehrere Verträge über unterschiedliche Bauleistungen geschlossen werden, auch wenn diese die gleichen Bauvorhaben betreffen. Denn mit dem Mängeleinbehalt macht der Bauherr ein Zurückbehaltungsrecht geltend, dass nach § 273 BGB nur möglich ist, wenn es aus demselben rechtlichen Verhältnis besteht. Hier liegen jedoch zwei unterschiedliche Verträge vor.

Praxishinweis: Auch wenn der Bauherr in diesen Fällen nicht berechtigt ist, fällige Werklohnforderungen einzuhalten, so gilt dies doch nur solange, wie der Bauunternehmer die Baumängel aus dem anderen Vertrag im Wege der vertraglichen Nacherfüllung zu beseitigen versucht. Verliert er sein Nachbesserungsrecht, weil er mit der Nacherfüllung in Verzug gerät oder weil sie ihm dauerhaft misslingt, so kann der Bauherr einen Vorschussanspruch in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einschließlich Umsatzsteuer verlangen. Mit diesem Anspruch kann er mit fälligen Werklohnforderungen aus dem anderen Vertrag die Aufrechnung erklären und somit den fälligen Werklohn entsprechend kürzen.

Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbH, Wiesbaden

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