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Keine automatische Mietminderung wegen Baulärm in der Nachbarschaft
von: Rechtsanwalt Prof. Rudolf Jochem
Nach der Rechtsprechung der Instanzgerichte wurde dem Mieter in solchen Fällen ein Mietminderungsrecht meist in Höhe von 10 Prozent der Miete eingeräumt. Ausnahmen hiervon galten, wenn schon bei Mietvertragsabschluss mit einer Bautätigkeit in der Nachbarschaft gerechnet werden musste, weil zum Beispiel dort eine Baulücke vorhanden war. Mit diesemfast automatisch eintretenden Mietminderungsrecht wegen Baulärms in der Nachbarschaft ist nunmehr nach der Grundsatzentscheidung des BGH vom 29. April 2020 (Az.: VIII ZR 31/18) Schluss. Eine Mietminderung kann künftig nicht verlangt werden, wenn die vom Bau ausgehenden Einwirkungen auf die Mietsache, zum Beispiel Baulärm, Erschütterung und Staubentwicklung etc., die Benutzung der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.
Was man unter einer unwesentlichen Beeinträchtigung zu verstehen hat, ist dabei dem § 906 BGB zu entnehmen. Danach sind Beeinträchtigungen unwesentlich, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnung festgelegten Grenz- oder Richtwerte für die mit der Durchführung von Baumaßnahmen ausgehenden Einwirkungen in der Nachbarschaft nicht überschritten werden. Dies wird im Zweifelsfall dann der Vermieter nachzuweisen haben.
Praxishinweis: Jeder Bauherr sollte dafür sorgen, dass die einschlägigen Bestimmungen über die Verhinderung oder Reduzierung des Baulärms und anderer Einwirkungen der Bautätigkeit auf die Nachbarschaft eingehalten sind. Die einschlägigen Bestimmungen sind den Aufla-gen und Bedingungen der Baugenehmigung zu entnehmen und dem Gesetz zum Schutz gegen Baulärm und der danach ergangenen AVV Baulärm.
Halten die Bauausführenden sich an das Regelwerk und sind die Einwirkungen der Bautätigkeit auf die Nachbarschaft damit als unwesentlich zu verstehen, braucht der Bauherr auch keine Unterlassungsverfügung des benachbarten Eigentümers auf Unterlassung der Geräuscheinwirkungen oder sonstigen Einwirkungen auf sein Grundstück befürchten. Und der Eigentümer seinerseits hat auch keine Minderminderung seines Mieters hinzunehmen.
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Kanzlei: RJ Anwälte JochemPartnerschaftsgesellschaft mbH, Wiesbaden
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