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Liegt ein Baumangel vor und wer trägt die Verantwortung?

von:

RechtsanwaltProf. Rudolf Jochem

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Worum geht's: Die Frage, ob ein Baumangel vorliegt und wer ggf. hierfür die Verantwortung trägt, ist das zentrale Problem in der baurechtlichen Auseinandersetzung. Die nachstehenden Überlegungen sollen einen kleinen Wegweiser geben.

Ob ein Baumangel im juristischen Sinne vorliegt, wird nach Erstellung und Abnahme des Bauvorhabens erst beurteilt werden können, wenn man aufgrund eines Mangelsymptoms eine Sachverständigenuntersuchung durchgeführt hat, um die Ursachen hierfür zu ergründen. Baumängel nach erfolgter Abnahme werden für den Nutzer des Bauwerkes erst offenbar, wenn sich die Auswirkungen des Baumangels zeigen. Häufige Symptome sind: Eintritt von Wasser, Feuchtigkeit im Gebäude, Schimmelbildung in Wandecken, unliebsame Geräuschentwicklung, unangenehme Geruchsbildung, Risse im Putz und in den Wänden usw.

Allen Symptomen ist gemein, dass sie zwar Vermutungen für das Bestehen eines Baumangels aufzeigen, deren Ursache sie jedoch nicht klären. So ist anhand eines Mangelsymptoms normalerweise auch nicht herauszufinden, in welchen Verantwortungsbereich dieser Mangel fällt. Diese Erkenntnis führt nach der herrschenden Rechtsprechung dazu, dass der Bauherr zur Wahrung seiner Mängelrechte nur die Symptome eines Mangels zu beschreiben hat, um seine Mängelrechte geltend zu machen.

Ein Baumangel kann allerdings auch vorliegen, wenn sich überhaupt kein Mangelsymptom zeigt, was vielfach übersehen wird; denn der Baumangel hat eine gesetzliche Grundlage in § 633 BGB, der in seinem Abs. 2 wie folgt lautet:

Das "Bau"-Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat."

Im Vordergrund steht dabei stets die vertragliche Vereinbarung. Allerdings, und das darf keinesfalls übersehen werden, gehört zur Beschaffenheit stets, dass die Bauleistung den anerkannten Regeln der Technik entspricht und damit auch funktionstauglich ist. Auftragnehmer, die wegen eines Baumangels angegriffen werden, verteidigen sich häufig mit dem Argument, der Auftraggeber habe die beanstandete Bauleistung gerade so gewollt und er habe nichts anderes unternommen, als diesem Wunsch zu entsprechen, also sich vertragskonform verhalten. Dies ist ein großer Irrtum. Wenn das Ergebnis der vom Auftraggeber angeordneten Bauausführung zu einem Verstoß gegen die Regeln der Technik führt und damit nicht funktionsgerecht ist, liegt gleichwohl ein Mangel vor, für den der Auftragnehmer einzutreten hat.

Ein ganz alltäglicher Fall ist der immer wieder anzutreffende, dass der Auftraggeber und sein Architekt niveaugleich von seinem Wohnzimmer auf den vorgelagerten Balkon treten will und eine entsprechende Bauausführung vom Auftragnehmer verlangt.

Um Wassereintritt in das Gebäude zu vermeiden, verlangen die Regeln der Technik des Dachdeckerhandwerks eine 15 cm hoch geführte Abdichtung von der wasserführenden Ebene auf dem Balkon bis zur Kante des Wohnzimmers, die auf 5 cm verkürzt werden kann, wenn eine zusätzliche Entwässerung vor der Wohnzimmertür durch Einbau einer entsprechenden Rinne eingebaut werden kann, die das Regenwasser aufnimmt. Kümmert sich der Architekt und der Dachdecker nicht um die Regel, weil der Auftraggeber den niveaugleichen Übergang unbedingt will, so produzieren beide gleichwohl Mängel. Es liegt ein Mangel des Architektenwerks und ein Mangel der Bauausführung vor.

Aus dieser Konfliktlage kommen Architekt und Handwerker nur heraus, wenn sie ihren Bauherrn umfassend über die Regel der Technik aufgeklärt haben und klar die Risiken benannt haben, die die abweichende gewünschte Bauausführung mit sich bringt.

Der Aufraggeber der trotz dieser umfassenden ins Detail gehenden Aufklärung darauf besteht, entgegen der Regel der Technik seinen Bauwünsch erfüllt zu bekommen verliert gerne Mängelansprüche (so grundlegend BGH 8.11.07 NJW 08/511).

Man kann auch die Formel aufstellen, je risikoreicher die vom Bauherrn par tout gewünschte Bauausführung entgegen den Regeln der Technik ausfallen soll, umso größer ist die Aufklärungspflicht der Auftragnehmer. Es versteht sich von selbst, dass man aus Gründen des späteren Nachweises diese Aufklärung schriftlich zu machen hat.

Setzt der Bauherr seine Unterschrift hierunter und ordnet gleichwohl die abweichende Bauausführung an, so bleibt das Bauergebnis mit seiner Mangelhaftigkeit letztendlich sein eigens Problem, denn auch hier gilt der Grundsatz: Dem Nichtwollenden geschieht kein Unrecht.

Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbB,Wiesbaden

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