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Mit der Bauhandwerkersicherungshypothek Druck ausüben auf zahlungsunwillige Auftraggeber

Rechtsanwalt & Notar Johannes Jochem

Darum geht's: Bauunternehmer können für ihre Vergütungsforderung (aus Schlussrechnung oder Abschlussrechnungen) gemäß § 650e BGB die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Da dies im einstweiligen Verfügungsverfahren mit einer sogenannten Vormerkung im Grundbuch erfolgt und außerdem zumeist noch ohne mündliche Verhandlung können Auftraggeber mit diesem Grundbucheintrag sozusagen "überrumpelt" werden.

Folgen für die Praxis: Der im Eilverfahren der einstweiligen Verfügung erreichbare Grundbucheintrag der Vormerkung für die Sicherungshypothek bewirkt, dass Beleihungsreserven für das Grundstück belegt werden und zudem ein lastenfreier Verkauf nicht möglich ist. Dies kann bereits dazu führen, dass beim Auftraggeber eine etwas größere Zahlungswilligkeit entsteht oder zumindest eine Vergleichsbereitschaft, wenn vorher absolute Funkstille war.

Gerade Bauträger, die das Grundstück oder die Eigentumswohnung noch nicht verkauft haben, können stark unter Druck gesetzt werden, was zu einem schnellen Geldfluss führen kann. Bei solventen Privatleuten, die auch keinen weiteren Finanzierungsbedarf haben, mag das anders sein, falls diese bis zum Ende der Zahlungsklage die Sache aussitzen wollen. Dort hilft gegebenenfalls nur die (immerhin verzinste) Zahlungsklage nach deren Urteil der Unternehmer dann zwangsvollstrecken kann. Aber auch hier gilt, dass jedenfalls mit der im Eilverfahren zu erreichenden Vormerkung eine weitere vorrangige Beleihung und ein lastenfreier Verkauf gehindert werden kann. Parallel zur Zahlungsklage kann auch die Sicherungshypothek eingeklagt werden, die mit der Vormerkung ihre gute Rangstelle im Grundbuch erhält.

Aus der Hypothek kann dann das Grundstück zwangsversteigert werden. Das OLG Schleswig hat mit Beschluss vom 20. November 2019 zum Aktenzeichen 1 W 12/19 zudem entschieden, dass selbst nach einem Jahr Diskussionen über eine Schlussrechnung nach Kündigung noch Eilbedürftigkeit zur Vormerkung im einstweiligen Verfügungsverfahren bestehen kann, insbesondere bei Verkaufsabsicht des Grundstücks. Das ganze Prozedere funktioniert allerdings nur, wenn der Grundstückseigentümer und der Auftraggeber personenidentisch sind. Dies bedeutet, dass man bereits bei Vertragsabschluss darauf achten sollte, dass der Vertragspartner nicht allein der Ehemann ist, wenn das Grundstück der Frau oder den Eltern gehört oder dass bei Konzernen nicht die eine Gesellschaft der Konzernmutter Bauauftraggeber ist und Grundstückseigentümerin eine andere Konzerngesellschaft.

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Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbB,Wiesbaden

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