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Pauschale Bedenkenanmeldungensind nutzlos!

Rechtsanwalt & Notar A.D.Prof. Rudolf Jochem

Darum geht es: Der Architekt und sein Bauherr schlagen eine Bauausführung vor. Der Unternehmer meldet Bedenken an, er meint, dass das Bauergebnis mangelbehaftet werde. Wie muss er dies anmelden? Bei VOB-Verträgen müssen Bedenken gemäß § 4 Abs. 3 schriftlich angemeldet werden. Bei BGB-Verträgen reicht es auch aus, Bedenken mündlich anzumelden.

Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hat in einer Entscheidung vom 20.05.2020, Az.: 11 U 74/18, klar gemacht: Pauschale Erklärungen, man melde hinsichtlich der gewünschten Bauausführung Bedenken an, sind nutzlos. In dem Fall sollte auf einem bestehenden Gebäude ein Dach in Holzbauweise aufgestockt werden. Der auf Holzbau spezialisierte Unternehmer beauftragte eine Sanitärbaufirma damit, Sanitäranlagen einzubauen.

Die hierfür notwendige Belüftung des Abwassersystems sollte in die Holzwände integriert über Dach geführt werden. Bei Beginn des Baus verlangte der Architekt jedoch, dass die Rohrlüfter in die Wände der einzelnen Bäder eingebaut werden. Die Sanitärfirma meldete dagegen zwar Bedenken an, baute dann allerdings trotzdem die Rohrbelüfter entsprechend den geänderten Planzeichnungen in die Holzwände ein. Dies führte zu Geruchsbelästigungen. Eine wirksame Bedenkenanmeldung muss zur rechten Zeit, in der gebotenen Form und mit der notwendigen Klarheit gegenüber dem richtigen Adressaten erfolgen, so das OLG.

Die Sanitärbaufirma haftete für diese mangelhafte Bauausführung. Ihre Bedenken anzumelden, hatte sie nicht von der Verpflichtung befreit, mangelfrei zu bauen. Denn sie hatte dabei nicht über die Tragweite der Nichtbefolgung und die nachteiligen Folgen der Abwasserrohrentlüftung in den Holzwänden aufgeklärt.

Praxishinweis: Bedenkenanmeldungen sollten auch bei BGB-Verträgen schon aus Beweisgründen schriftlich oder zu mindestens in Textform per E-Mail geltend gemacht werden. Dabei sollte ausgeführt werden, welche negativen Folgen die gewählte Bauausführung für das gewünschte Bauergebnis hat. Mit anderen Worten: Die Bedenken müssen inhaltlich begründet werden, je ausführlicher, desto besser. Setzt sich der Auftraggeber über diese Bedenken dann hinweg und ordnet an, seine gewünschte Ausführung dennoch zu bauen, kann er später den Unternehmer nicht wegen einer Mängelhaftung in Anspruch nehmen.

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Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbH, Wiesbaden

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