Rechteck
Reform des Bauvertragsrechts: Die verschiedenen Vertragstypen
von:Rechtsanwalt Prof. Dr.Ulrich Rommelfanger
Darum geht's: Wie bereits im Beitrag des Unterzeichners vom 16.06.2017 ausgeführt, wird zukünftig zwischen verschiedenen Vertragstypen differenziert: zuförderst dem Bauvertrag gemäß § 650 a BGB n.F.(neue Fassung), dem Verbraucher-Bauvertrag, dem Bauträgervertrag und dem Architekten- und Ingenieurvertrag.
Der Bauvertrag gemäß § 650 a BGB betrifft die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau einer Außenanlage oder eines Teils davon. Beim Bauvertrag hat der Bauherr künftig ein Anordnungsrecht für Leistungsänderungen, dem – vice versa – die Möglichkeit des Unternehmers gegenübersteht, diese abzulehnen, wenn es ihm unzumutbar ist. Die Vergütung selbst richtet sich nach den tatsächlichen Kosten nebst Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten einschließlich Wagnis und Gewinn. Der Bauträgervertrag enthält keine grundlegende Neuordnung des Bauträgervertragsrechts, sondern vielmehr eine Klarstellung und Anpassungen an das geänderte Bauvertragsrecht.
Der Verbraucher-Bauvertrag, durch den der Unternehmer von einen Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird, findet sich jetzt in § 650 i BGB n.F. Dabei impliziert der Begriff der Erheblichkeit, dass nur größere Umbaumaßnahmen (z. B. komplettes Gebäude bzw. erhebliche Umbaumaßnahmen, die dem gleichkommen i.S. komplettes Gebäude) diesem Vertragstypus unterfallen. Er gilt also nicht für z. B. Verträge über Anbauten bzw. über die Instandsetzung und Renovierung von Gebäuden.
Der Architekten- und Ingenieurvertrag, geregelt in § 650 p ff. BGB n.F. wird sich zukünftig in eine Zielfindungs- und Ausführungsphase gliedern. Der beabsichtigte Bauerfolg wird nach den Vorstellungen des Bauherrn bzw. Bestellers entwickelt und konkretisiert. Nachdem der Architekt den Bauherrn die entsprechenden Planungsgrundlagen und die Kostenschätzung präsentiert hat, steht dem Bauherrn ein Sonderkündigungsrecht zu.
Zum Schluss sei nochmals darauf hingewiesen, dass die dargestellten Änderungen/Neuerungen für alle Verträge gelten, die ab dem 01.01.2018 abgeschlossen werden. Beachte: Für Verträge, die vorher geschlossen worden sind, gilt also die bisherige Rechtslage fort.
Lösung: Mit der Novelle verbindet der Gesetzgeber die Hoffnung, dass die speziellen Regelungen für die verschiedenen Vertragstypen es dem Bauherrn/Verbraucher erleichtern, die komplexe Spezialmaterie des Baurechts besser zu durchschauen. Ausgehend davon, dass wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts zzt. nicht gesetzlich geregelt, sondern der Vereinbarung der Parteien überlassen sind und zudem – angesichts des Fehlens einer klaren gesetzlichen Vorgabe – eine interessengerechte und ökonomisch sinnvolle Gestaltung und Abwicklung von Bauverträgen erschwert wird, dürfte die nunmehr getroffene Regelung zur Transparenz dieses komplexen Spezialbereichs weiter beitragen. Dass andererseits eine gewisse Zeit vergehen wird, bis die neue Regelung die Praxis "erreicht" und von ihr auch "gelebt" wird, entspricht der Natur der Sache.
Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbB, Wiesbaden.
ABZ-Stellenmarkt
