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Sicherungshypothek für Werklohnansprüche und Architektenhonorar

Rechtsanwalt Johannes Jochem

Darum geht's: Schon nach "altem" Recht, gem. § 648 BGB a. F., konnten Unternehmer eines Bauwerks für die Vergütungsforderungen aus dem Vertrag eine Sicherungshypothek am Baugrundstück verlangen. Diese Vorschrift kam vor allem Bauunternehmern zu Gute, die im einstweiligen Verfügungsverfahren zunächst eine Vormerkung für die Hypothek im Grundbuch eintragen lassen konnten. Architekten und Ingenieure konnten sich hierauf nicht ohne Einschränkungen berufen. Denn für ihre Honorarforderungen verlangte die Rechtsprechung, dass das Grundstück durch die Werkleistung einen Mehrwert erfahren hat. (BGH, Urteil vom 5. Dezember 1968 – VII ZR 127, 128/66 (KG), NJW 1969, 419) Durch die Werkleistung muss an der Errichtung eines Bauwerkes mitgewirkt worden sein. Dies war insbesondere bei Vorplanungsleistungen zunächst nicht der Fall.

Für ab dem 1. Januar 2018 abgeschlossene Verträge gilt das neue BGB nach Reform des Bauvertragsrechts. Eine entsprechende Vorschrift zur Eintragung einer Sicherungshypothek findet sich jetzt in§ 650e BGB – einer Vorschrift, die unmittelbar nur auf Bauverträge Anwendung findet. Auf diese Vorschrift verweist allerdings die "Verweisungsnorm" des § 650q BGB aus dem Bereich der Architekten- und Ingenieurverträge, um sie zur Anwendung zu bringen.

Folgen für die Praxis: Der Wortlaut der Vorschrift § 650e BGB, der zur personellen Anwendung nun nicht mehr den "Unternehmer eines Bauwerkes" fordert, sondern ganz allgemein den Unternehmer eines Bauvertrages oder über die Verweisungsnorm den Unternehmer eines Architektenvertrages/Ingenieurvertrages, lässt zunächst darauf schließen, dass nunmehr der Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek nicht mehr von dem Mehrwert, den das Grundstück durch die Bauwerksleistung erfahren hat, abhängig gemacht werden soll. Die Gesetzesbegründung des Bundestages mutmaßt hingegen, dass an den Konturen zur Rechtsanwendung, die durch die alte Rechtsprechung zum alten Gesetz entwickelt wurden, wohl auch in Zukunft festgehalten werden könne.

Ob die zukünftige Rechtsprechung zum neuen Gesetz dies auch tatsächlich so entscheidet, ist wegen des neuen Wortlauts jedoch nicht klar – immerhin herrscht in der Bundesrepublik Gewaltenteilung zwischen Legislative und Judikative.

Übrigens: Ein Fallstrick existiert bei Anwendung der Vorschrift zur Sicherungs-hypothek nach wie vor. Vertragspartner (Besteller bzw. Auftraggeber) und Grundstückseigentümer müssen personenidentisch sein. Das bedeutet, dass das ganze Konzept der Sicherungshypothek nicht funktioniert, wenn Auftraggeber eine Gesellschaft ist, die nicht zugleich Grundstückseigentümerin ist, oder wenn ein Ehepartner den Vertrag abschließt, Grundstückseigentümer aber der andere Ehepartner ist.

Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbB, Wiesbaden

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