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Verbraucherbauvertrag, notarielle Beurkundung und Widerrufsrecht

Rechtsanwalt Johannes Jochem

Darum geht's: Das neue Gesetz (Reform des Bauvertragsrechts im BGB seit 2018) sieht neben dem neuen speziellen Vertragstypus "Bauvertrag" (§ 650a BGB) auch den noch spezielleren Vertragstypus "Verbraucherbauvertrag" (§ 650i BGB) vor. Hierzu sieht das Gesetz ein Widerrufsrecht für den Auftraggeber vor. Besonderheiten gelten bei notariell beurkundeten Verträgen.

Folgen für die Praxis: Man könnte sich fragen: Seit wann werden Bauverträge notariell beurkundet? Jeder weiß, dass Bauträgerverträge (die in § 650u BGB nun ebenfalls einen eigenständigen Vertragstypus erhalten haben) notariell beurkundet werden müssen. Dies lag schon immer daran, dass ein Bauträger nicht nur die Bauleistung schuldet, sondern zugleich auch den Verkauf des Grundstücks und Grundstücksverträge sind gemäß § 311b BGB immer beurkundungspflichtig. Ebenfalls nicht neu, aber etwas weniger bekannt ist, dass Bauverträge "mitbeurkundet" werden müssen, wenn sie mit einem Grundstückskaufvertrag in einem engeren Zusammenhang stehen. Verkauft also ein Grundstückseigentümer, der selbst keine Bauleistungen erbringt, ein Grundstück und wird in zeitlichem und wirtschaftlichen Zusammenhang ein Bauvertrag derart abgeschlossen, sodass beide Verträge miteinander "stehen und fallen sollen", so infiziert die Formvorschrift des § 311b BGB auch den Bauvertrag. Zum Notar erscheinen dann der Verkäufer, der Käufer/Bauherr und der Bauunternehmer. Bei alledem ist es unerheblich, ob es sich um einen Bauvertrag oder um einen Verbraucherbauvertrag handelt.

Was ist nun der Unterschied zwischen einem Bauvertrag und einem Verbraucherbauvertrag? Bei einem Verbraucherbauvertrag ist der Auftraggeber, wie der Name schon sagt, eine natürliche Person (ein Verbraucher) und der Auftragnehmer eine Firma. Dies allein reicht aber noch nicht aus, um aus einem Bauvertrag mit einem Verbraucher einen Verbraucherbauvertrag zu machen. Beim Verbraucherbauvertrag ist Gegenstand der Bauleistung ein GANZES Haus, hergestellt durch ein und DEN SELBEN Unternehmer. Nicht alle Bauverträge, die mit Verbrauchern geschlossen werden sind also auch Verbraucherbauverträge. Diese bestehen nur, wenn der (einzelne) Unternehmer (z. B. als Generalübernehmer oder Fertighausbaufirma) ein neues Gebäude herstellt, oder erhebliche Umbaumaßnahmen durchführt.

Bei allen Verbraucherbauverträgen gilt kraft Gesetzes in § 650l BGB ein Widerrufsrecht, es sei denn, der Vertrag ist (ausnahmsweise gemäß den vorstehenden Erläuterungen) notariell beurkundet worden. Das Widerrufsrecht kann innerhalb von einem Jahr und 14 Tagen ausgeübt werden, wenn keine ordnungsgemäßeWiderrufsbelehrung erfolgt (§ 356e BGB). Der Widerruf führt nach § 355 Abs. 3 BGB dazu, dass empfangene Leistungen (also insbesondere der Werklohn) zurück zu gewähren sind. Auch der Auftraggeber muss die erhaltenen Planungs- und Bauleistungen zurückgewähren. Nach § 357d BGB schuldet er Wertersatz, wenn die Rückgewähr der bereits erbrachten Bauleistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist. Bei Wertersatz ist der wirtschaftliche Nutzen des Auftraggebers in Betracht zu ziehen, was zu einer erheblichen Minderung führen kann, wenn ein Nutzen nicht mehr besteht.

In der juristischen Literatur wird diskutiert, ob ein Wertersatz ausfällt, wenn der Unternehmer nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs hier-zu gibt es noch nicht. Vor diesem Hintergrund ist es in jedem Falle ratsam, über das Widerrufsrecht ordnungsgemäß zu belehren. Der Gesetzgeber hat hierzu in der Anlage 10 zu Art. 249 § 3 EGBGB ein Muster vorgeschlagen.

Übrigens: Auch kleinere Bauverträge, die mit Verbrauchern abgeschlossen werden, aber keine Verbraucherbauverträge sind, können gemäß § 312b BGB von Verbrauchern widerrufen werden, wenn sie außerhalb der Geschäftsräume der Handwerksfirma geschlossen werden. Dies geschieht schnell, wenn der Monteur oder Kundendienstmitarbeiter zum Wohnhaus hinfährt, um alles zu besprechen.

Das Widerrufsrecht nach § 312g BGB entfällt nach dem dortigen Absatz 2 Nr. 11 nur, soweit es sich um dringende Reparaturen handelt, nicht jedoch hinsichtlich in diesem Zuge weiterer besprochener Arbeiten. § 356 BGB verweist auf ein Musterwiderrufsformular, das der Unternehmer verwenden kann. Dieses findet sich in der Anlage 3 zu Art. 246b § 2 EGBGB. Bei diesen Verträgen ist übrigens im Gesetz klar und deutlich geregelt, dass ohne Widerrufsbelehrung der Unternehmer leer ausgeht (§ 357 Abs. 8 BGB).

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Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbB,Wiesbaden

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