Sozialer Wohnungsbau
Investoren sind nicht auf ewig gebunden
Karlsruhe/Hannover (dpa). – Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau können private Investoren jahrzehntelang, aber nicht unbefristet zum Angebot von Sozialwohnungen verpflichtet werden. Das gelte auch dann, wenn die Kommune dem Immobilienunternehmen günstig Bauland überlassen habe, entschieden die obersten Zivilrichter des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe. (Az. V ZR 176/17) Das Urteil erstritten hat eine Wohnungsgenossenschaft aus Hannover, die sich gegen eine alte Vertragsvereinbarung mit der Stadt Langenhagen wehrt. Demnach sollten 52 in den 1990er-Jahren errichtete Sozialwohnungen dauerhaft Sozialwohnungen bleiben.
Diese Klausel ist laut BGH unwirksam. Damit endet die Sozialbindung aber nicht sofort, wie die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann klarstellte. Schließlich hätten sich die Parteien, wäre ihnen das von Anfang an klargewesen, auf eine möglichst lange Laufzeit geeinigt. Das Oberlandesgericht Celle muss nun in einer neuen Verhandlung herausfinden, welchen Zeitraum man wohl gewählt hätte. Im Zweifel sollen die Richter dafür die Laufzeit eines von der Stadt gewährten zinsgünstigen Darlehens heranziehen. Nach Angaben beider Seiten bei der BGH-Verhandlung im Januar waren das etwa 35 Jahre. Die Stadt hatte außerdem ihre Grundstücke unter Marktwert verkauft.
Sozialwohnungen mit niedriger Miete werden nur an Menschen vergeben, die wegen ihres geringen Einkommens einen Wohnberechtigungsschein haben. Wer die Wohnung bekommt, kann der Vermieter entscheiden. Bundesweit ist die Zahl der Sozialwohnungen zwischen 1989 und 2016 von 3,9 Mio. auf 1,27 Mio. zurückgegangen, wie aus den Regierungsantworten auf mehrere parlamentarische Anfragen hervorgeht. Etwa 50.000 Sozialwohnungen verlieren im Jahr ihre Zweckbindung.
Das BGH-Urteil bezieht sich auf den 1989 eingeführten "dritten Förderweg". Damit habe der Gesetzgeber gerade mehr Flexibilität bei kürzeren Bindungen erreichen wollen, hieß es. Über die vorgesehenen 15 Jahre hinauszugehen, sei nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz zwar möglich gewesen. Aber auch ein langer Zeitraum ende irgendwann. Heute liegen die Kompetenzen für den sozialen Wohnungsbau bei den Ländern, ihre Förderrichtlinien unterscheiden sich im Detail. Der Senat wies ausdrücklich darauf hin, dass Kommunen, die weder selbst bauen noch privaten Investoren freie Hand lassen wollen, besser mit dem Erbbaurecht arbeiten sollten. Dabei wird nicht das Grundstück verkauft, sondern nur das Recht, darauf zu bauen. Es fällt nach einer bestimmten Zeit – oft 99 Jahre – an den Eigentümer zurück. Nach Auskunft des Deutschen Städte- und Gemeindebundes passiert dies bisher nur punktuell. "Die Kommunen haben aktuell andere Probleme", sagte Bernd Düsterdiek, Referatsleiter Städtebau und Stadtentwicklung, auf Anfrage. Die Schwierigkeit liege heute darin, überhaupt an Flächen zu kommen. Bauland befinde sich oft in privater Hand und werde als Spekulationsobjekt liegengelassen. Der Deutsche Mieterbund sieht sich in seiner Forderung bestätigt, dass die öffentliche Hand Grundstücke grundsätzlich nur über Erbpacht aus der Hand geben sollte. So könnten auch direkt Bedingungen zur Nutzung festgelegt werden, sagte Sprecher Ulrich Ropertz. Die Wohnungswirtschaft rechnet nicht mit größeren Auswirkungen des Urteils. "Unbefristete Belegungsbindungen sind in der Praxis unüblich", erklärte der Präsident des Spitzenverbandes GdW, Axel Gedaschko. Beim Erbbaurecht sehen Experten des Verbandes rechtliche Probleme. Der GdW schlägt deshalb vor, dass sich die Kommunen bestimmte Einflussmöglichkeiten auf ihre Grundstücke beim Verkauf in den Verträgen sichern sollen, z. B. ein Vorkaufsrecht.
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