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# Altbauten sanieren: Wirtschaftlich, klima- und datengestützt
- URL: https://allgemeinebauzeitung.de/altbauten-sanieren-wirtschaftlich-klima-datengetragen/
- Published: 2026-09-09T11:03:36.000Z
- Updated: 2026-09-09T11:03:36.000Z
- Description: Steigende Baukosten, knapper Wohnraum und strengere Klimaziele machen die Sanierung von Bestandsimmobilien wichtiger. Bridgewave-Mitgründer Christof Gerlach erklärt, wie sich Altbauten wirtschaftlich tragfähig und zugleich klimakonform sanieren lassen – und warum jetzt Potenzial im Bestand liegt.
- Author: Alexandra Westermann
- Tags: Modernisierung und Sanierung, Baupraxis

Steigende Baukosten, knapper Wohnraum, verschärfte Klimaziele: Die Immobilienwirtschaft steht unter massivem Transformationsdruck. Das Unternehmen Bridgewave hat sich darauf spezialisiert, Bestandsimmobilien wirtschaftlich tragfähig und zugleich klimakonform zu sanieren. Mitgründer **Christof Gerlach** erklärt im Gespräch mit ABZ-Redakteurin Alexandra Westermann, warum die gezielte Sanierung von Altbauten gerade jetzt enormes Potenzial bietet.

**Herr Gerlach, warum ist die gezielte Sanierung von Altbauten aus Ihrer Sicht gerade jetzt so relevant?**  
Weil wirtschaftliche, bauliche und klimapolitische Gründe hier in dieselbe Richtung zeigen. Der Einstieg in den Bestand ist derzeit günstig, während Neubau durch Baukosten und Zinsen schwer darstellbar ist. Zugleich erhalten wir vorhandenen, in die Jahre gekommenen Wohnraum, statt ihn zu verlieren, und senken mit der Sanierung sofort den CO₂-Ausstoß. Das sind keine konkurrierenden Ziele, zwischen denen wir abwägen müssen: Im sanierten Altbau fallen günstiger Einkauf, Substanzerhalt und Klimawirkung zusammen. Genau das macht ihn jetzt so interessant.

**Nach welchen bautechnischen, energetischen und wirtschaftlichen Kriterien erkennen Sie frühzeitig, ob ein Altbau sanierungsfähig und zugleich investitionsrelevant ist?**  
Wir prüfen drei Ebenen gleichzeitig. Bautechnisch machen wir eine klassische Due Diligence: teure Red Flags in Tragwerk, Feuchte oder Schadstoffen, die ein Objekt von vornherein ausscheiden lassen. Energetisch zählt der Zielzustand, also eine hohe Effizienzklasse, und je weniger Eingriffe dafür nötig sind, desto besser und günstiger. 

Wirtschaftlich geht es um Einkaufsfaktor und Mietpotenzial im Verhältnis zum Mietspiegel und ganz wesentlich um das Wertschöpfungspotenzial: Wir wollen praktisch immer das Dachgeschoss ausbauen, suchen also gezielt Objekte mit diesem Potenzial, dazu kommen mögliche Wohnungssanierungen. Der optimale Fall verbindet alles: günstiger Einkauf, niedrige Bestandsmieten als Spielraum nach oben, ein überschaubarer Weg zum energetischen Ziel und ein ausbaubares Dachgeschoss. Daraus kann ein Case entstehen, der sich rechnet und die hohen Investitionen amortisiert, und ein Objekt, das wir anstreben: ein rundum erneuertes Core-Produkt.

**Was versteht Bridgewave konkret unter einem datengetriebenen Ansatz bei der Identifikation und Bewertung von Bestandsimmobilien?**  
Dies ist für uns als Unternehmer aus der Digitalwirtschaft ein entscheidender Faktor und Vorteil. Dass wir auf der Grundlage von Daten entscheiden, nicht aus Bauchgefühl. Für jedes Objekt führen wir Markt-, Miet- und Substanzdaten in einem strukturierten Bewertungsmodell zusammen - vom lokalen Mietspiegel über Leerstand und Vertragslaufzeiten bis zu Sanierungs- und Modernisierungskosten. So sehen wir früh, wo Wert entsteht und wo die Risiken liegen, und rechnen Szenarien durch, bevor wir bieten. 

Als jüngeres, digital arbeitendes Unternehmen sind wir damit schneller und disziplinierter. Wir verlieben uns nicht einfach in ein Haus, wir verstehen es rundum. Zudem setzen wir KI in fast allen Geschäftsprozessen ein und werden so schneller die Wanddämmung selten der wesentliche Hebel, dafür sind die Wände dick genug. Den ersten großen Effekt bringen die Fenster. Den zweiten die Heizung: Wir treffen häufig auf alte, dezentrale Gasthermen, vereinzelt sogar noch Kohleöfen. Eine Zentralisierung im Zentrum oft mit Fernwärmeanschluss bringt am meisten. Wo keine Fernwärme anliegt, kombinieren wir Wärmepumpe, modernes Gas und Photovoltaik. Letztere ohnehin, weil wir das Dachgeschoss ausbauen. Zusammen mit der Dämmung von oberster und unterster Geschossdecke erreichen wir damit schon sehr hohe Effizienzklassen. Eine Wanddämmung ist dann meist weder nötig noch wirtschaftlich.

**Wo liegen bei der Sanierung von Bestandsgebäuden die größten technischen Herausforderungen – insbesondere im Zusammenspiel von Gebäudehülle, Anlagentechnik und bestehender Bausubstanz?**  
Im Zusammenspiel der Ebenen und in dem, was man vorher nicht sieht. Eine gedämmte Hülle verändert Feuchte- und Lüftungsverhalten; ignoriert man das, drohen Bauschäden, und die Anlagentechnik muss zur tatsächlichen, nicht zur theoretischen Hülle passen. Die größte Unbekannte ist die Substanz: Schadstoffe wie Asbest sind bei Vorkriegs-Altbauten selten ein Thema, alte Holzbalken dagegen umso mehr. 

Für das Dachgeschoss, das wir ausbauen, erstellen wir immer ein Holzschutzgutachten. Mal sind Balken verfault oder nicht mehr tragfähig, mal steckt Hausschwamm oder Hausbock darin. Das findet man am besten früh in der Due Diligence; ist es zu viel, wird es zum K.O.-Kriterium. Ganz hinter die Wände blicken kann man aber erst im Bau. Weniger technisch, aber ebenso wichtig: Die Häuser sind voll bewohnt, die Mieter bleiben. Bauarbeiten bringen unvermeidlich Einschränkungen mit sich; hier schafft das Gesetz einen fairen Interessenausgleich, an den wir uns halten. Entscheidend sind frühe Kommunikation und die Einbindung der Mieter.

**Wie gehen Sie mit Zielkonflikten um, wenn Klimakonformität, Denkmalschutz, Nutzeranforderungen und Wirtschaftlichkeit gleichzeitig berücksichtigt werden müssen?**  
Wir suchen einen gesunden Kompromiss. Alle vier Ziele gleichzeitig zu maximieren, geht nicht. Denkmalschutz ist dabei seltener das Thema, als man denkt. Wo er greift, sind wir eher zurückhaltend, weil er Einschränkungen mit sich bringt. Bei den übrigen Zielen hilft der gesetzliche Rahmen, der einen brauchbaren Interessenausgleich schafft, gerade gegenüber den Mietern, auf die wir größtmögliche Rücksicht nehmen. Am Ende muss sich das Projekt aber rechnen und eine wirtschaftliche Mindestschwelle überschreiten. Klimaschutz kostet, und die Modernisierungsumlage gleicht das nur teilweise aus. Dieser Ausgleich aus Wirkung, Rücksicht und Wirtschaftlichkeit ist die eigentliche Aufgabe.

**Welche Rolle spielen ESG-Vorgaben, EU-Taxonomie und regulatorische Anforderungen heute bei Ihrer technischen Projektbewertung und Investitionsentscheidung?**  
Eine wichtige. Vieles davon ist bei uns ohnehin im System eingebaut. Das »E« deckt sich mit unserem vordringlichen Ziel: den Energiebedarf senken, die Effizienzklasse heben und zusätzlichen Wohnraum im Dachgeschoss schaffen. Wer am Ende ein rundes Core-Asset will, kommt daran nicht vorbei. Das »S«, der Schutz der Bestandsmieter, ist für uns ebenso zentral, gerade in Berlin. Die EU-Taxonomie wirkt vor allem mittelbar, über die Banken: Sie wollen sehen, dass wir die Energieeffizienz nachweislich verbessern und uns um den Bestand kümmern. Wir behandeln das deshalb von Anfang an als Planungsgröße, nicht als nachträgliche Pflichtübung.

**Wie lassen sich energetische Sanierungen im Bestand so strukturieren, dass sie trotz steigender Baukosten und komplexer Rahmenbedingungen wirtschaftlich tragfähig bleiben?**  
Ehrlich gesagt wird das zunehmend schwer. Handwerklich strukturieren wir in Schritten mit klarem Verhältnis von Wirkung und Kosten, planen Förderungen und umlagefähige Modernisierungen von Beginn an ein und kalkulieren konservativ. Ein entscheidender Hebel ist der Dachgeschossausbau, weil dort die Miethöhe nicht reguliert ist. Oft trägt erst dieses Geschoss das Gesamtprojekt. Offen gesagt: In Berlin treffen eine strenge Mietenregulierung, hohe energetische Anforderungen und stark gestiegene Baukosten aufeinander. Das lässt sich immer schwerer vereinbaren, die Luft wird dünner. 

Viele Marktteilnehmer ziehen sich zurück, weil sich Sanierung ab einem gewissen Niveau kaum noch rechnet. Mieter wären oft bereit, das zeigen die Marktmieten, für saniertes Wohnen mehr zu zahlen; die Regulierung lässt es aber nicht zu und das Haus bleibt unsaniert. Mieterschutz und bezahlbares Wohnen sind berechtigte Ziele, aber bei sehr niedrig angesetztem Mietspiegel und kaum Aufschlägen erreicht man einen Punkt, an dem sich energetische Modernisierung nicht mehr trägt. Diesen Zielkonflikt sollten Politik und Stakeholder offen benennen.

**Welche Erkenntnisse aus Ihren Projekten in Berlin-Tempelhof und Berlin-Mitte zeigen besonders deutlich, was bei der Altbausanierung heute technisch und strategisch entscheidend ist?**  
Vor allem, dass im Altbau nicht die einzelne Maßnahme über den Erfolg entscheidet, sondern das Zusammenspiel. Vieles ist für sich genommen keine Rocket Science. Anspruchsvoll wird es, alles gleichzeitig in Qualität hinzubekommen: Wohnungssanierungen, Gemeinschaftsflächen und einen komplexen Dachgeschossausbau - im bewohnten Haus. Dieselbe Komplexität liegt schon vor dem Bau: das richtige Objekt finden, Due Diligence, Legal, Finanzierung, Ankauf, Banken und Investoren zusammenbringen. Die eigentliche Kunst ist, diese vielen Stränge auf hohem Niveau zu koordinieren - wiederkehrend, Projekt für Projekt.

**Was muss aus Ihrer Sicht passieren, damit die klimakonforme Sanierung von Bestandsimmobilien in Deutschland schneller, skalierbarer und planungssicher umgesetzt werden kann?**  
Drei Dinge. Erstens Planungssicherheit: Wer über Jahre investiert, braucht verlässliche Rahmenbedingungen. Zweitens schnellere und mutigere Genehmigungen. Erste Gesetze gibt es, doch ob sie praktisch wirken, muss sich zeigen, gerade bei Baugenehmigungen fürs Dachgeschoss. Alle wollen neuen Wohnraum, die Voraussetzungen bleiben aber eng. 

Oft würde Mut im Kleinen genügen: Eine Brandwand zum Nachbarn zu erhöhen, um aufstocken zu können, wäre simpel, wird aber kaum ermöglicht. Viele Beschränkungen ließen sich lockern, ohne dass unseres Erachtens ein zwingender Grund dagegenspricht und es entstünde spürbar mehr Wohnraum im Bestand. Drittens, der Kern: Sanierung muss für private Investoren attraktiv bleiben, denn das große Kapital kommt nicht vom Staat. Es braucht ein System, das die Interessen ausgleicht und trotzdem wirtschaftlich trägt. Sonst erlahmt die Aktivität und neuer, besserer Wohnraum und energetische Sanierung bleiben aus.