Berlin (ABZ). – apoprojekt, eine auf Mieterausbau und Bestandstransformation ausgerichtete Firma, hat vor Kurzem gemeinsam mit dem Beratungsunternehmen bulwiengesa die Zahlen des zweiten apoprojekt-Bestandskompasses veröffentlicht.
Dabei wurden nach deren Darstellung erneut große Datenmengen aus dem Büromarkt und Sanierungsaktivitäten bei Bürogebäuden in den sieben deutschen so genannten A-Städten ausgewertet.
Die Studie liefert nach Aussage der beiden Unternehmen ein umfassendes Lagebild, gibt einen Ausblick auf die kommenden drei Jahre und zeigt im Ergebnis die wachsende Bedeutung von Bestandsprojekten: Der Anteil der Sanierungen am Gesamtfertigstellungsvolumen steige auf Basis der Auswertung von 10 Prozent (2019) auf voraussichtlich 23 Prozent im Jahr 2025. Das Sanierungsvolumen nehme von 100.000 Quadratmeter im Jahr 2019 auf voraussichtlich 2,8 Millionen Quadratmeter im Jahr 2027 zu. Die Hälfte der Fläche sei bereits realisiert worden.
1,4 Millionen Quadratmeter seien noch in der Pipeline. Berlin habe hier bereits 3,4 Prozent des Büroflächenbestands saniert. Düsseldorf bilde mit 0,3 Prozent das Schlusslicht im Top-7-Städte-Vergleich. Durch die Sanierung würden Mietpreissteigerungen von bis zu 225 Prozent realisiert. Die Spitzenmiete sei in München mit 54 Euro pro Quadratmeter weiter gestiegen. Dieser Wert sei beim Städteranking führend, so die Auswertung. Die verfügbare Bürofläche habe sich von 2019 bis 2025 fast verdreifacht – von 2,3 auf 6 Millionen Quadratmeter.
Neubauvolumen in den sieben A-Städten
Der deutsche Büromarkt hat sich der Studie zufolge im Jahr 2024 aber nicht erholen können. So sank der Büroflächenumsatz auf 2,4 Millionen Quadratmeter im Vergleich zu 3,3 Millionen Quadratmeter, die von 2014 bis 2023 im Durchschnitt erzielt wurden. Ausnahmen bildeten München (plus 37 Prozent) und Berlin (plus 8 Prozent). Das Angebot steige aber kontinuierlich aufgrund vieler Baustarts in den vergangenen Jahren. So lag 2024 das Neubauvolumen in den sieben A-Städten bei insgesamt 1,2 Millionen Quadratmetern, hinzu komme ein Sanierungsvolumen von knapp 180.000 Quadratmetern. Im Vergleich dazu gab es in den vergangenen zehn Jahren durchschnittlich nur 1 Million Quadratmeter fertiggestellte Fläche. Parallel dazu sinke laut Studie die Nachfrage.
"Der Büromarkt erlebt bewegte Zeiten: Ein hohes Angebot trifft auf eine schwache Nachfrage. Gleichzeitig steigt der Bedarf an zeitgemäßen, flexiblen und nachhaltigen Flächen, die den Bedürfnissen der Nutzer entsprechen und sich in Top-Lagen befinden. Hier setzen wir auf den Bestand und schlagen zwei Fliegen mit einer Klappe: Statt Gebäude abzureißen, machen wir Flächen enegetisch fit und zukunftsfähig", so apoprojekt-Geschäftsführer Stephan Winn.
Von 2019 bis 2024 wurden, so die Auswertung, bereits 1,4 Millionen Quadratmeter Fläche in den sieben deutschen A-Städten saniert, weitere 1,4 Millionen Quadratmeter befinden sich bis Ende 2027 im Bau oder in Planung. Zum Vergleich: Im letzten apoprojekt-Bestandskompass (1/2024) wurden 2,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche für die Zeit von 2019 bis 2026 ermittelt. Für 2025 zeichnet sich mit 400.000 Quadratmeter Bürofläche bereits ein Sanierungsrekord ab. 2026 sollen sogar über 500.000 Quadratmeter sanierte Fläche fertiggestellt werden.
Herausforderndes Finanzierungsumfeld
Nachdem in den vergangenen Jahren geplante und angestoßene Neubauprojekte fertiggestellt wurden, sind gleichzeitig zahlreiche Projektentwicklungen aufgrund eines herausfordernden Finanzierungsumfelds, insolventer Unternehmen oder geringer Vorvermietungsquoten gestoppt oder verschoben worden.
Im Zuge dessen nimmt die Konzentration auf den Bestand weiter zu. Nach einem Sinken des Anteils an Sanierungsprojekten am Gesamtfertigstellungsvolumen auf 13 Prozent im 2. Halbjahr 2024 gegenüber dem 1. Halbjahr 2024 (19 Prozent) steigt der Anteil im Jahr 2025 voraussichtlich auf 23 Prozent. Für 2026 wird ein Anteil von 26 Prozent prognostiziert, was dem höchsten Prozentsatz seit 2019 (damals 10 Prozent) entsprechen würde.
Berlin liegt unter den Top-7-Städten bei den Sanierungsaktivitäten mit 3,4 Prozent des Büroflächenbestands (insgesamt 21,7 Millionen Quadratmeter) in den Jahren 2019 bis 2024 vorn, heißt es in der Studie. Den zweiten Platz belegt München mit 1,5 Prozent Sanierungen bei den bestehenden 14,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche, gefolgt von Hamburg mit 1,2 Prozent von 14,3 Millionen Quadratmeter Fläche. Düsseldorf bildet mit 0,3 Prozent das Schlusslicht. Hier sind 7,7 Millionen Quadratmeter Bürobestand vorhanden. Auch bei den anstehenden Sanierungsvorhaben ist die Bundeshauptstadt Spitzenreiterin mit 415.000 Quadratmeter geplanter Sanierungstätigkeit bis 2027, gefolgt von Frankfurt am Main (285.000 Quadratmeter) sowie Düsseldorf und Hamburg (jeweils 158.000 Quadratmeter).
In Berlin, Düsseldorf und Frankfurt am Main ist der Anteil an Eigennutzern bei den Sanierungen von 2019 bis 2027 geschätzt am höchsten. Für Berlin und Düsseldorf lautet die Prognose jeweils rund 33 Prozent, für die Mainmetropole 22 Prozent. In den wirtschaftlichen und (finanz-)politischen Zentren steht laut der Studie hinter den Bauvorhaben häufig die öffentliche Hand, die auch in einem angespannteren Marktumfeld an ihren Plänen festhalte. Zu den Akteuren zählten neben Bundes-, Landes- und kommunalen Behörden Großunternehmen, Universitäten sowie außeruniversitäre Institute, die Sanierungsmaßnahmen oft in Eigenregie durchführen würden.
