Hannover (kwf). – Das Bundeskabinett hat den Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung beschlossen, teilte das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) unlängst mit.
Die Reaktionen der Verbände auf die Ankündigung haben nicht lange auf sich warten lassen – die geplanten Maßnahmen finden aber nur teilweise Beifall.
"Mit dem Gesetzesentwurf zünden wir jetzt den Bau-Turbo. Aufstocken, Nachverdichten und Neubau, der Bau-Turbo beschleunigt und ermächtigt die Gemeinden vor Ort. Wenn alle wollen, geht es sehr schnell. So werden aus durchschnittlich fünf Jahren zwei Monate Planungszeit. Das schafft Wohnraum, wo er gebraucht wird – weil jedes Zuhause zählt", erklärte Verena Hubertz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (SPD) jüngst anlässlich der Vorstellung der geplanten Maßnahmen.
Der Bau-Turbo sei der erste Schritt ihres Hauses für "mehr Tempo im Wohnungsbau und mehr bezahlbaren Wohnraum". Jetzt sei das Parlament gefordert.
Mit dem Gesetzentwurf soll laut BMWSB das Baugesetzbuch geändert werden, um Wohnungsbauvorhaben zu erleichtern und zu beschleunigen. Die Bundesregierung rechnet laut BMWSB mit einer jährlichen finanziellen Entlastung für die Verwaltung, die Bürgerinnen und Bürger sowie die Wirtschaft von mehr als 2,5 Milliarden Euro. Zu den wichtigsten Neuerungen des Gesetzentwurfs zählen die Neueinführung des Paragraphen 246e, der eine befristetes Abweichen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften erlaubt, die Anpassung des Paragraphen 31 Absatz 3 BauGB, der mehr Wohnbebauung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ermöglichen soll, sowie die Anpassung des Paragraphen 34 Absatz 3b BauGB, der die Neuerrichtung von Wohngebäuden in unbeplanten Innenbereichen erweitern soll.
Darüber hinaus sollen der Umwandlungsschutz von Mietwohnungen gestärkt und die Schaffung von Wohnraum in Außenbereichen erleichtert werden, ferner soll die Abweichung von geltenden städtebaulichen Regelungen bei Nachverdichtung einfacher gemacht werden. Die kommunale Selbstverwaltung der Gemeinden soll gestärkt werden.
"Ein erstes starkes Signal"
"Deutschland muss ins Machen kommen. Das haben wir gefordert, und mit dem Bau-Turbo der neuen Bundesbauministerin Verena Hubertz kommt ein erstes starkes Signal. Es erweitert die Handlungsmöglichkeiten für mehr Wohnraum genau dort, wo der Mangel herrscht – in den Städten und Gemeinden" kommentiert Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie (HDB) den Kabinettsbeschluss der Novellierung des Baugesetzbuches.
Unter anderem durch die Einführung des Paragraphen 246e im Baugesetzbuch und die damit ermöglichte Abweichung von Bebauungsplänen könnten neue Wohnungsbauprojekte nicht nur einfacher, sondern auch schneller genehmigt werden. Gleiches gelte für neue Möglichkeiten für Innenverdichtungen und die Aufstockung bestehender Gebäude. Müller weiter: "Die Kommunen stehen jetzt aber auch in der Verantwortung, die gewonnenen Freiräume wirtschaftlich angemessen und gesellschaftlich sinnvoll in Wohnraum umzusetzen. Dass der Wohnungsbauturbo noch vor der Sommerpause in den Bundestag eingebracht werden soll, begrüßen wir – je schneller, desto besser." Der Tag des Kabinettsbeschlusses sei "eine Starthilfe für den Wohnungsbau. Gleichzeitig müssen wir jetzt auf Maßnahmen schauen, die dauerhaft zu mehr und vor allem bezahlbarem Wohnraum führen. Die Bundesbauministerin nimmt richtigerweise auch die Reduzierung der Baukosten in den Blick, den eigentlichen Hebel für mehr Bezahlbarkeit am Wohnungsmarkt." Um noch bessere Rahmenbedingungen zu schaffen, müssten die 16 Landesbauordnungen harmonisiert, die Anforderungen an die Gebäude reduziert und das Vergaberecht flexibilisiert werden, so Müller.
"Das ist ein entscheidender Impuls"
Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), begrüßt den "Bauturbo": "Wir begrüßen die vom Bundesbauministerium vorgelegte BauGB-Novelle ausdrücklich. Mit dem neuen Paragraph 246e wird ein echter Wohnungsbauturbo gezündet, die befristeten Abweichungen vom Planungsrecht geben den Kommunen ein starkes Werkzeug an die Hand, um Verfahren zu beschleunigen und Hürden abzubauen. Das ist ein entscheidender Impuls im Kampf gegen den Wohnraummangel."
Besonders wichtig ist laut dem ZDB-Hauptgeschäftsführer, dass die neuen Regelungen nicht mehr nur auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt sind. Auch die Möglichkeit, Befreiungen nicht nur im Einzelfall, sondern für ganze Straßenzüge zu gewähren, sei ein echter Fortschritt – für mehr Tempo, Planbarkeit und Wohnraum. "Sehr erfreulich ist, dass die ursprünglich vorgesehene Begrenzung in Paragraph 246e BauGB auf Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen gestrichen wurde", sagte Pakleppa. Damit könne die neue Sonderregelung zur Planungsbeschleunigung künftig auch bei kleineren Projekten oder sogar einzelnen Wohneinheiten angewendet werden. "Das ist ein wichtiger Schritt, um den Wohnungsbau in der Breite voranzubringen."
Ebenfalls positiv bewertet wurde die Aufnahme eines neuen Paragraphen 216a BauGB, der sich mit der Bewältigung von Lärmschutzkonflikten befasst. "Auch diesen Vorschlag hatten wir im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens eingebracht. Die neue Regelung schafft zusätzliche Klarheit und Rechtssicherheit für die Planung und Umsetzung von Wohnbauvorhaben in lärmsensiblen Lagen", ergänzt Pakleppa.
Bauministerin Hubertz habe mit dieser Novelle einen wichtigen Meilenstein gesetzt. Jetzt brauche es den zweiten Turbo – für einfacheres, kostengünstigeres und standardisiertes Bauen. Pakleppa: "Nur so bringen wir die dringend benötigten Wohnungen schnell und flächendeckend auf den Weg."
"Echte Anreize statt Symbolpolitik"
Michael Gilka, Hauptgeschäftsführer der Bundesvereinigung Mittelständischer Bauunternehmen e. V. (BVMB), äußert deutliche Kritik. Seiner Einschätzung nach ist der angekündigte "Wohnungsbauturbo" wenig wirkungsvoll. Die in Rede stehenden Maßnahmen bezeichnet er als unzureichend – bestenfalls als "Tropfen auf den heißen Stein". Sie reichten nicht aus, um den Wohnungsbau nachhaltig anzukurbeln. Besonders kritisch sieht die BVMB die mögliche Verlängerung und Ausweitung der Mietpreisbremse. Diese wirke zwar kurzfristig entlastend für Mieter, verschärfe aber langfristig das Problem durch eine Angebotsverknappung. Der Verband fordert daher insbesondere eine rasche Wiedereinführung umfangreicher Förderprogramme, insbesondere für den sozialen Wohnungsbau. "Wir brauchen eine ebenenübergreifende Zusammenarbeit von Bund, Ländern und Kommunen, um eine entschlossene Wohnungsbaupolitik auf den Weg zu bringen – verbunden mit langfristig angelegten Strukturreformen", meint Gilka.
Die angekündigten Maßnahmen wie Ausnahmen in Bebauungsplänen, einfachere Genehmigungen oder eine Lockerung der Lärmschutzvorgaben greifen laut Gilka zu kurz: "Das ist alles ganz nett und sicher ein Schritt in die richtige Richtung, aber wirklich begeistern kann das niemanden." Eine spürbare Wirkung auf den Wohnungsbau erwartet er davon nicht. Gilka betont, dass es stattdessen konkrete Anreize brauche, die direkt bei Investoren sowie privaten Bauherrinnen und Bauherren ankommen. Vor allem müsse es finanziell attraktiver und einfacher werden, in den Wohnungsbau zu investieren. Eine Reform der Grunderwerbsteuer in Kombination mit gezielten Fördermaßnahmen für Wohneigentum – insbesondere für Familien – könnte wirkungsvoll zur Entlastung beitragen.
"Scheinbar hat die Ministerin ihre Hausaufgaben gemacht", sagt Michael Gilka mit Blick auf die Ankündigung, Bau- und Bodenkosten gezielt in den Fokus zu nehmen und an relevanten Stellschrauben zu drehen. Die jüngst geäußerte Einschätzung, man könne dabei bis zu 50 Prozent einsparen, hält er allerdings für unrealistisch. Der sogenannte "Wohnungsbauturbo" müsse nun aber konsequent bei den potenziellen Bauherrinnen und Bauherren ansetzen. "Die bisherigen Maßnahmen wirken allenfalls indirekt – sie erweitern den kommunalen Handlungsspielraum bei der Genehmigung von Wohnprojekten. Doch ob die Kommunen diese Möglichkeiten tatsächlich nutzen, ist fraglich – oft fehlt es bereits an ausreichendem Personal in den Bauverwaltungen", kritisiert er.
"Macht das gesamte Getriebe kaputt"
"Wer gleichzeitig aufs Gaspedal tritt und auf die Bremse, kommt nicht nur nicht voran, sondern macht das gesamte Getriebe kaputt. Genau das passiert mit der Wohnungsbau-Politik der Bundesregierung", kritisiert Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverband Deutschland (IVD) den geplanten "Bauturbo". Auf der einen Seite verspreche der Bauturbo mehr Tempo beim Wohnungsbau. Auf der anderen Seite streuten die Bauministerin und die Justizministerin mit ihrer geplanten Mietpreisbremse Sand ins Investitionsgetriebe. Zudem enthalte der erste Gesetzentwurf die Verlängerung des Umwandlungsverbots von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen bis 2030. Obwohl Mietern nach einer Umwandlung schon jetzt maximaler Kündigungsschutz zustehe, werde denjenigen Mietern, die lieber in den eigenen vier Wänden leben würden, der Weg ins erschwingliche Wohneigentum verstellt.
Die Politik müsse sich entscheiden. "Will sie mehr Wohnungen oder mehr Hürden? Wer es mit der Ausweitung des Wohnraumangebots ernst meint, muss privates Kapital mobilisieren und den Erwerb von Eigentum ermöglichen und nicht beides politisch blockieren. So sendet die Bauministerin widersprüchliche Signale, die die für Investoren erforderliche Planungssicherheit untergraben", sagt Wohltorf.
"Grundsätzlich richtig"
Das VDMA Forum Gebäudetechnik befürwortet die Vereinfachung von Planungsverfahren, warnt jedoch davor, zentrale Anforderungen für einen ganzheitlichen Lebenszyklusansatz, wie Energieeffizienz, Gesundheit, Sicherheit und Barrierefreiheit außer Acht zu lassen. "Um in Deutschland zügiger planen und bauen zu können, ist es grundsätzlich richtig, dass Bauordnungen reformiert werden", sagt Robert Hild, Geschäftsführer VDMA Allgemeine Lufttechnik und VDMA Aufzüge und Fahrtreppen. "Jedoch darf das Ziel schnellerer Verfahren nicht auf Kosten von Energieeinsparung, nachhaltiger Bauweise und Barrierefreiheit gehen. Vor allem im Gebäudesektor steckt enormes Potenzial, Energie effizient einzusetzen und CO2-Emissionen zu reduzieren."
VDMA Gebäudetechnik fordert die neue Bundesregierung auf, mit der BauGB-Novelle nicht nur den "Turbo" beim Bauen zu zünden, sondern auch Rahmenbedingungen für den Bestand zu schaffen, die umfassend sind und auf lange Sicht tragen. "Die TGA muss in einem ganzheitlichen Nachhaltigkeitsansatz mitgedacht werden, der nicht nur CO2-Emissionen reduziert, sondern alle Aspekte des Lebenszyklus berücksichtigt – durch Einbindung moderner Gebäudetechnik für Gesundheit, Digitalisierung, Sicherheit und Barrierefreiheit", erklärt Sascha Seiss, stellvertretender Vorsitzender VDMA Gebäudetechnik und Mitglied der Geschäftsführung Kone GmbH.
Aus Sicht des VDMA Gebäudetechnik sei das 100-Tage-Gesetz ein wichtiger Schritt hin zur Bauwende. Jetzt komme es darauf an, Rahmenbedingungen zu schaffen, die langfristig wirken könnten.
"Ein überfälliger Schritt"
Der Hauptverband der Deutschen Holzindustrie (HDH) begrüßt den Kabinettsentwurf des sogenannten Bauturbo. Das Gesetz sei eine wichtige Weichenstellung für mehr Effizienz im Bausektor. Insbesondere für den vorgefertigten Holzbau eröffnen die vorgesehenen Änderungen neue Möglichkeiten. "Mit dem Gesetz macht die Bundesregierung einen überfälligen Schritt, um Bauprojekte schneller und flexibler umsetzen zu können", erklärt HDH-Hauptgeschäftsführer Denny Ohnesorge. "Gerade für serielle Bauweisen bietet der Gesetzentwurf Erleichterungen und dringend benötigte Planungssicherheit. Davon profitiert auch der klimafreundliche Holzbau, der 80 Prozent aller vorgefertigten Bauten ausmacht."
Zu den Vereinfachungen für den vorgefertigten Bau gehört insbesondere die Regelung, dass Befreiungen von Vorschriften für vergleichbare Projekte gleich mehrfach erteilt werden können. "Ausnahmen von Vorschriften müssen dann nicht für jedes einzelne Bauprojekt erteilt werden, sondern können bei seriellen Bauten auch ,in Serie' erfolgen", lobt Ohnesorge die Regelung. "Auch positiv zu bewerten ist die Flexibilisierung von Nachverdichtungen und Umnutzungen im urbanen Raum – etwa wenn Büroräume in Wohnungen umgewandelt werden sollen. Das bietet gerade in dicht besiedelten Ballungsräumen mehr Wohnraum und eröffnet auch neue Chancen für den vorgefertigten Holzbau, insbesondere bei der seriellen Sanierung und dem Innenausbau", so Ohnesorge abschließend.
"Jetzt zünden, statt wieder bremsen"
"Wir begrüßen den politischen Willen, mehr Tempo in den Wohnungsbau zu bringen. Entscheidend ist aber, dass die geplanten Regelungen auch in der Praxis funktionieren und Anwendung finden. Was wir brauchen, sind weniger bürokratische Hürden, klare Verfahren und verlässliche Rahmenbedingungen", sagt Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) zum Vorhaben des Bau-Turbo, fordert aber weitere Schritte.
"Damit bezahlbarer Wohnraum entstehen kann, muss seine Schaffung endlich als überragendes öffentliches Interesse gesetzlich verankert werden. Weiter wäre die Aufnahme des ,Gebäudetyps E' in das Gesetzgebungsverfahren ein wichtiger Baustein zu schnellem und kostengünstigem Bauen", erklärt der Präsident und führt aus: "Der Bau-Turbo ist ein sinnvoller Baustein auf dem Weg zu mehr Tempo im Wohnungsbau – aber eben nur einer. Wenn wir die Wohnungsbaukrise ernsthaft bewältigen wollen, braucht es deutlich mehr Mut zu Vereinfachung. Gerade die heute veröffentlichten Zahlen zu den Baugenehmigungen zeigen, dass der dringend notwendige Neustart bislang ausbleibt. Bei den Mehrfamilienhäusern herrscht mit –0,1 Prozent eine Stagnation auf niedrigstem Niveau. Das macht umso deutlicher, wie wichtig es ist, jetzt einen echten Bau-Turbo zu zünden.
Kritisch sieht der Verband die im Gesetzentwurf vorgesehene Zustimmungspflicht der Kommunen. Natürlich solle die Zustimmung der Gemeinde zwingend bleiben – aber ob und unter welchen Voraussetzungen sie zustimme, solle auch weiterhin in der Verantwortung der Kommune selbst liegen. "Sonst schaffen wir neue Bürokratie, wo wir eigentlich entschlacken wollen. Dies dürfte die Genehmigungsverfahren eher verlangsamen als beschleunigen", sagte Gedaschko.
Unverständlich bleibe in diesem Zusammenhang außerdem die Diskussion über eine Ausweitung der Mietpreisbremse auf Neubauten nach 2014. Gedaschko: "Das konterkariert jedes Bemühen, mehr Wohnungsneubau zu ermöglichen und bremst den Bau-Turbo aus, bevor er überhaupt Fahrt aufnehmen kann."
"Ein erster Schritt aus der Baukrise"
Mit dem Kabinettsbeschluss des "Bau-Turbo" stellt die Bundesregierung die Weichen für deutliche Vereinfachungen bei Planungs- und Genehmigungsprozessen sowie für Aufstockungen und Nachverdichtungen in Städten und Metropolen, informiert der Deutsche Säge- und Holzindustrie Bundesverband (DeSH). Der Verband sieht in dem Gesetzesvorhaben nicht nur ein wichtiges Signal für die Bauwirtschaft, sondern auch erste Impulse gegen die Wohnungsnot und für den klimafreundlichen und modularen Holzbau. Um der Branche langfristig aus der Krise zu helfen, blieben jedoch weitere grundlegende Reformen notwendig.
"Wir begrüßen ausdrücklich, dass mit dem heutigen Beschluss zum "Bau-Turbo" die Bundesregierung bei der Baukrise mit Tempo gegensteuern will. Mit den neuen Regelungen können die Planungs- und Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau deutlich vereinfacht und beschleunigt werden. Die Regierung zeigt damit, dass sie ein zentrales Hemmnis und einen Kostentreiber im deutschen Baurecht erkannt hat", kommentiert DeSH-Präsident Dr. Stephan Lang.
"Der Gesetzentwurf ist ein wichtiger Auftakt, um dem Wohnraummangel entgegenzuwirken und die Bauwirtschaft aus der Krise zu führen. Um die Ziele langfristig zu erreichen und den Bausektor klimafreundlich auszurichten, bedarf es jedoch weiterer grundlegender Reformen und einer zukunftsweisenden Förderpolitik", führt Lang aus.
"Mit Blick auf den hohen Vorfertigungsgrad und die technischen Vorteile des Holzbaus bieten die geplanten Änderungen im Baugesetzbuch eine große Chance für das serielle und modulare Bauen mit Holz", erklärt der DeSH-Präsident.
