Darum geht es: Veräußert ein Immobilienbesitzer ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude, so muss er diesen Sachverhalt dem Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages mitteilen.
Geschieht es nicht, so haftet der Verkäufer dem Käufer gegenüber auf Schadensersatz, wenn dieser später kostenträchtige Denkmalschutzauflagen umsetzen muss.
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 19.03.2021 (Az.: V ZR 158/19) festgestellt, dass die Denkmaleigenschaft eines Kaufobjekts einen Sachmangel begründet.
Er führt dazu aus: "Der Käufer einer Immobilie darf grundsätzlich davon ausgehen, dass das Kaufobjekt nicht unter Denkmalschutz steht, weil Denkmalschutz die Ausnahme von der Regel ist. Mit der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes gehen Verpflichtungen und Beschränkungen für den jeweiligen Eigentümer einher, die einer öffentlich-rechtlichen Baubeschränkung gleichkommen. Diesem ist es grundsätzlich verwehrt, ohne Genehmigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde Änderungen an dem Gebäude vorzunehmen."
Daraus folgt, dass die Denkmalschutzeigenschaft dem Käufer grundsätzlich nicht verschwiegen werden darf.
Praxishinweis: Die Denkmalschutzeigenschaft ist in den Denkmalschutzgesetzen der Länder geregelt und damit nicht bundeseinheitlich.
Die Verfahren zur Feststellung einer Denkmalschutzeigenschaft sind unterschiedlich. Sie laufen jedoch niemals ohne Kenntnis der Immobilieneigentümer ab. Ein potentieller Käufer ist über diese Vorgänge vor Abschluss des Kaufvertrages deshalb umfassend zu informieren.
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Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partner-schaftsgesellschaft mbH, Wiesbaden
