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Sicherheiten für den Bauunternehmer nach neuem Bauvertragsrecht 2018
von:Rechtsanwalt Johannes Jochem
Darum geht's: Bereits das "alte Recht" bzw. das derzeit noch aktuelle Recht und für die derzeit laufenden Verträge anwendbare Recht kannte/kennt mit § 648 BGB einen Anspruch des Bauunternehmers auf Gewährung einer Sicherheit für Zahlungsansprüche durch Einräumung einer Hypothek auf dem Baugrundstück. In § 648a BGB war/ist eine andere Sicherungsmöglichkeit (üblicherweise durch Gewährung einer Bürgschaft) geregelt. Nach der Reform des Bauvertragsrechts für ab Januar 2018 geschlossene Verträge werden die gesetzlichen Regelungen neu sortiert sein. Anstelle der § 648 und 648a BGB wird es die § 650e (Sicherungshypothek des Bauunternehmers) und § 650f (Bauhandwerkersicherung) geben.
Bedeutung für die Praxis: Mit § 650e des zukünftigen BGB hat sich beim Anspruch auf Gewährung einer Hypothek nichts Wesentliches geändert. Die Höhe des mit der Hypothek besicherten Betrages hängt von der bereits verdienten Vergütung ab, weswegen nach Satz 2, wenn das Werk noch nicht vollendet ist, nur ein der geleisteten Arbeit entsprechender Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangt werden kann. Nach wie vor problematisch für die Praxis wird sein, dass die Person des Auftraggebers und die des Grundstückseigentümers identisch sein müssen. Ist also z. B. die Ehefrau Alleineigentümerin des Grundstücks aber der Ehemann der Vertragspartner, so besteht keine Identität und eine Hypothek kann nicht verlangt werden. Im geschäftlichen Verkehr kann sich eine ähnliche Problematik wegen jeweiligen einzelnen Gesellschaft innerhalb eines Konzerns ergeben, wonach die strenge rechtliche Identität der juristischen Personen fehlen kann. Nicht immer ist die auftraggebende Gesellschaft auch der Grundstückseigentümer, wobei es im Einzelfall helfen kann wenn wirtschaftliche Identität nachge-wiesen kann. Nachunternehmern bringt das Gesetz an dieser Stelle nichts, da der Hauptunternehmer in den seltensten Fällen Grundstückseigentümer ist.
§ 650f des zukünftigen BGB verlangt kei-ne Personenidentität und hilft daher auch Nachunternehmern sowie generell Bauauftragnehmern. Auch bei der sogenannten Bauhandwerkersicherung (in der Praxis meistens durch Bürgschaft) hat sich nichts Wesentliches geändert. Im Unterschied zur Hypothek kann hiermit der gesamte noch nicht gezahlte Werklohn besichert werden, auch wenn das Werk noch nicht vollendet ist.
Allerdings muss der Unternehmer die Kosten für die Sicherheit (bei der Bürgschaft die sogenannten Aval-Kosten) bis zu 2 % p. a. selbst tragen. Der Anspruch auf Gewährung der Sicherheit ist nach wie vor damit verbunden, dass bei Nichtgewährung der Sicherheit ein Kündigungsrecht des Unternehmers besteht. In der Praxis findet diese Vorschrift nicht auf alle Auftraggeber Anwendung. Keine Anwendung besteht bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren nicht geführt werden kann. Außerdem findet die Vorschrift keine Anwendung bei Privatpersonen, wenn es um ein Einfamilienhaus (ggf. mit Einliegerwohnung) geht.
Kanzlei: RJ Anwälte Jochem
Partnerschaftsgesellschaft mbB,
Wiesbaden.
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