ARGE Baurecht-Vorstandsmitglied Dr. Ulrich Böttger zur neuen SOBau 2020

"Werkzeugkasten für das gesamte Konfliktspektrum am Bau"

ARGE Baurecht Recht und Normen
Ob Klein- oder Großbaustelle – immer wieder kommt es bei Bauarbeiten zu Streitigkeiten zwischen den beteiligten Parteien. Fotos: ARGE Baurecht

Vor Kurzem ist die überarbeitete Neuauflage der Schieds- und Schlichtungsordnung für Baustreitigkeiten, kurz SOBau 2020, erschienen. Im Interview mit ABZ-Chefredakteur Robert Bachmann erklärt Dr. Ulrich Böttger, Mitglied im Vorstand der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein und Mitautor der SOBau 2020, warum ein solches Instrument am Bau benötigt wird und was sich gegenüber der Vorauflage von 2004 verändert hat.ABZ: Herr Dr. Böttger, die in der SOBau 2020 enthaltenen Methoden sollen helfen, Baustreitigkeiten ohne langwierige und kostenintensive Gerichtsverfahren zu lösen. Erlauben Sie die ketzerische Frage: Welches Interesse haben Sie als Anwalt daran, den Kostenaufwand Ihrer Mandanten zu senken?Böttger: Wissen Sie, ich bin seit 25 Jahren Baurechtsanwalt und wenn man als Anwalt erfolgreich sein möchte, muss man stets das wirtschaftliche Interesse des Mandanten im Auge haben. Dazu zählt natürlich nicht nur der Ausgang bei der Frage "Wie viel von der Klageforderung kriegt man durch?". Dazu zählt auch, dass man wirtschaftlich betrachtet, was der Mandant dafür aufwenden muss. Das sind zum einen die Gerichts-, Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten, aber auch die eigenen, insbesondere zeitabhängigen Kosten, die im Prozess nirgends ausgewiesen werden. Diese stellen häufig den größten Kostenblock dar. Als Anwalt habe ich natürlich ein Interesse daran, Folgeaufträge zu bekommen und eine gute Beziehung zu meinen Mandanten zu haben. Die kann ich nur dann haben, wenn ich die wirtschaftlichen Interessen meines Mandanten im Blick habe und auch von Vornherein über die zu erwartenden Kosten spreche.ABZ: Die erste Aufla-ge der SOBau erschien 1998. Was war seinerzeit der Hintergrund für die Erstellung eines solchen Methoden-Katalogs?Böttger: Wir Baurechtsanwälte haben zu der Zeit häufig die Erfahrung machen müssen, dass die Verfahrensdauern bei den staatlichen Gerichten unglaublich lang waren. Das hat auf lange Sicht zu untragbaren Zuständen geführt – die durchschnittliche Verfahrensdauer erstinstanzlicher Entscheidungen beim Landgericht Würzburg beispielsweise lag zu der Zeit bei sieben Jahren. Diese Zeitspanne ist für mittelständische und kleinere Unternehmen kaum zu handhaben, ebenso wenig für Privatpersonen. Deshalb haben wir entschieden, eine Möglichkeit zu schaffen, um private Streitschlichtungs- und Streitlösungsmechanismen und auch eine private Schiedsgerichtsbarkeit zu installieren, sodass Baubeteiligte und Baurechtsanwälte schneller Streitigkeiten beenden und Lösungen finden können.Ein privates Schiedsgericht arbeitet viel schneller als ein staatliches Gericht. Darüber hinaus kann man sich die Schiedsperson(en) frei auswählen. Das war wichtig, weil Baustreitigkeiten zunehmend spezieller und komplexer geworden sind. Die "Generalisten-Richter", also die "Alleskönner" konnten bei diesen immer herausfordernderen Baurechtsstreits immer weniger mithalten. Daher mussten Lösungen mit spezialisierten Baujuristen umgesetzt werden.ABZ: Wer war/ist an der Erstellung der SOBau beteiligt?Böttger: Das sind zum einen wir, die ARGE Baurecht, eine auf das Bau- und Immobilienrecht spezialisierte Unterabteilung des Deutschen Anwaltverein (DAV), in der aktuell rund 2600 Rechtsanwälte organisiert und zusammengeschlossen sind. An der Entstehung der SOBau haben zudem mehrere ehemalige Richter des siebten Zivilsenates des Bundesgerichtshofes ebenso mitgewirkt wie Oberlandesrichter, Professoren und viele Rechtsanwälte. Das federführende Gremium bestand aus acht Rechtsanwälten, dem geschäftsführenden Ausschuss der ARGE Baurecht und einigen weiteren Rechtsanwälten, die sich zusätzlich eingebracht haben. Außerdem haben wir zwei Bausachverständige und die "Schwarm-intelligenz der Mitgliedschaft" mit einbezogen, um die SOBau weiterzuentwickeln.ABZ: Die SOBau ist keine offizielle Verordnung, Regelung oder Ähnliches. Woher bezieht sie ihre Legitimation?Böttger: Diese Legitimation kommt dann zustande, wenn sich zwei oder mehrere streitende Parteien darauf einigen, dass sie ihr vorliegendes Problem auf Basis des Regelwerks der SOBau lösen möchten. Wenn Sie so wollen, legitimiert der gemeinsame Parteiwille die Regelungen der SOBau. Wir sind der Meinung, dass die SOBau schneller zu einer Lösung gelangt als andere Vorgehensweisen.

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Dr. Ulrich Böttger ist Mitautor der SOBau 2020.

ABZ: Wer bringt die SOBau ins Spiel, wenn es zu einem Streitfall kommt?Böttger: In der Regel kommt dieser Vorschlag von einem der verantwortlichen Rechtsanwälte. Häufig ist es auch so, dass Bauunternehmen oder Planer, die häufiger in Rechtsstreitigkeiten verwickelt sind, einen Passus in ihre Verträge aufnehmen, in dem steht, dass Streitigkeiten – sollten sie denn auftreten – unter dem Regelwerk der SOBau geklärt werden sollen. Die SOBau kann aber auch im Nachhinein vereinbart werden, sie muss nicht vorher schon vertraglich festgehalten worden sein. Wieder ist es so, dass die involvierten Parteien, Bauherr und -firma, ein Interesse daran haben, die Streitigkeiten schnell zu lösen – der Bauherr möchte die Mängel beseitigt wissen und die Firma möchte, dass das Geld gezahlt wird. Wir empfehlen ganz klar, sich schon im Vorhinein darauf zu einigen, wie man im Streitfall eine Lösung finden möchte und wie das Vorgehen dann aussehen soll. Entsprechend sollte die SOBau schon bei Vertragsschluss einbezogen werden.ABZ: Wie kann ich mir ein Mediationsverfahren vorstellen?Böttger: Ziel der Mediation ist es, den streitenden Parteien dabei zu helfen, eine schnelle gemeinsame Einigung zu ermöglichen. Der Mediator beziehungsweise die Mediatorin entscheidet nicht, er oder sie strukturiert und ordnet die Bearbeitung des Konflikts. Der Weg zum Ziel muss es sein, die Parteien ins Gespräch zu bringen, so dass diese gemeinsam eine Entscheidung treffen. Der oder die MediatorIn trifft in diesem Szenario keine Entscheidungen und wertet nicht.Auch bei größeren Projekten ist es häufig der Fall, dass Probleme auf zwischenmenschlicher Ebene auftreten und sich zwei Verantwortliche schlichtweg "nicht riechen können". Vordergründig geht es um die Sache an sich, jedoch birgt gerade das Zwischenmenschliche ein ungeheuer großes Konfliktpotenzial. Daher bietet die SOBau die Methodik der Mediation zur Konfliktbearbeitung, sodass zwischen den Parteien vermittelt werden kann.Nach meiner Erfahrung besonders geeignet für die Streiterledigung am Bau ist die Schlichtung. Das Ziel der Schlichtung ist die einvernehmliche Streitbeilegung, die auch auf einen Vorschlag des Schlichters hin erfolgen kann. Wichtig ist, dass dies wirklich nur ein Vorschlag ist, kein Urteil. Der Vorschlag hat keine verbindliche Kraft, ist aber wiederum rechtlich fundiert und kann auch entsprechend begründet werden. Die Parteien können ihn annehmen und damit den Konflikt beilegen, oder auch verwerfen. Eine Schlichtung ist auch deshalb ein vorteilhaftes Format, weil man sie sehr gut dem Volumen des Streitthemas anpassen kann.ABZ: Wie oft kommt es denn am Bau zu Streitfällen und was sind die häufigsten Streitgründe?Böttger: Zu den Zahlen: Es gibt in diesem Zusammenhang leider keine belastbaren Erhebungen, auch nicht über staatliche Verfahren. Die Statistiken sind immer trügerisch und die Zahlen, die daraus hervorgehen, kaum belastbar.Was die Ursachen betrifft, würde ich grundsätzlich zwischen Streitthemen und Streitgründen unterscheiden. Themen sind in der Regel Geld, Mängel und geschuldete Leistungsinhalte. Als Streitgründe liegen dem zu 75 Prozent Störungen im Bereich der Kommunikation zugrunde. Das schließt zu einem großen Teil Missverständnisse und unterschiedliche Erwartungshaltungen beider Parteien ein. So kann der Bauherr vielleicht etwas ganz anderes erwarten als das, was die ausführende Firma unter den vertraglich geschlossenen Konditionen leisten kann. Ein fehlendes Verständnis der Materie bei Vertragsabschluss kann ebenso für Streit sorgen. Darüber hinaus gibt es hin und wieder Streit im Zuge von Bauteilversagen oder Pannen auf der Baustelle, diese passieren allerdings bei weitem nicht so oft, wie Konflikte aufgrund mangelhafter Kommunikation.ABZ: Welche Neuerungen sind in die SOBau 2020 eingeflossen?Böttger: Die SOBau ist jetzt deutlich länger und umfangreicher geworden als zuvor. Der Rechtsmarkt hat nach einer detaillierteren Fassung verlangt. Der Wunsch nach ausdifferenzierteren Regelungen und klareren Vorgaben war groß.Die SOBau 2020 bietet auch neue Instrumente. Dazu zählt die Mediation, über die wir gerade sprachen. Neu geregelt sind das Schlichtungsgutachten und das Schiedsgutachten. Damit bietet die SOBau nun auch Verfahren, die von Technikern zu leiten sind – beispielsweise die verbindliche Feststellung im Schiedsgutachten: Liegen Mängel vor, wer ist dafür verantwortlich, und was kostet die Mangelbeseitigung?Beim Schlichtungsgutachten sind die Feststellungen des Sachverständigen, anders als beim Schiedsgutachten, weder für die Parteien noch für ein Gericht verbindlich. Hier beauftragen die Parteien gemeinsam einen Gutachter, der das Problem oder den Konflikt aufklären soll. Liefert dieser Gutachter anschließend ein überzeugendes Gutachten, können die Parteien ihre Konflikte auch dadurch lösen, indem sie das, was in dem Gutachten überzeugend dargestellt und erläutert wurde, umsetzen. Das Schlichtungsgutachten soll fachlich überzeugen und wird deswegen akzeptiert.ABZ: Warum war eine Neuauflage notwendig?Böttger: Mit den Neuregelungen zu Vertragsänderungen und dem Anordnungsrecht des Bestellers hat das Bauvertragsrecht 2018 neue Herausforderungen für alle Baubeteiligte bei Nachtragsstreitigkeiten gebracht. Der Gesetzgeber hat dabei auf die Bereitschaft und die Fähigkeit zur Einigung gesetzt. Die Praxis zeigt jedoch – und wird dies bei schwierigerer Baukonjunktur noch sehr viel deutlicher zeigen als in den vergangenen Jahren -, dass dieses Einvernehmen nicht stets und nicht ohne das Druckmittel effektiven Rechtsschutzes erreicht werden kann.Aus diesem Grunde wurden in der SOBau die bewährten Regelungen zum Schiedsrichterlichen Verfahren ergänzt um das beschleunigte Streitbeilegungs- und Feststellungsverfahren. Ziel dieses Verfahrens ist eine außergerichtliche schnelle, kostengünstige, faire und vorläufig bindende Streiterledigung zwischen den Parteien ohne Verzicht auf Rechtsschutz durch ein Schiedsgericht, insbesondere um Nachtragsstreitigkeiten rasch beizulegen.So bietet der Werkzeugkasten der SOBau 2020 für das gesamte Konfliktspektrum des Bauens geeignete Instrumente. Die Baubeteiligten und ihre anwaltlichen Vertreter sollten davon regen Gebrauch machen, um sich den steinigen, steilen und teuren Weg zu den staatlichen Gerichten zu ersparen.

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