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Neues Bauvertragsrecht: OLG Frankfurt am Main erklärt zahlreiche Bauvertragsklauseln für unwirksam

Rechtsanwalt Philip Pürthner

Darum geht es: Klage erhoben hat ein sich für Verbraucherschutz im Bauwesen einsetzender gemeinnütziger Verein. Das beklagte Bauunternehmen erstellt schlüsselfertig Wohnhäuser und verwendete bestimmte vorformulierte Planungs- und Bauvertragsklauseln, deren Unwirksamkeit nunmehr das OLG Frankfurt a.M. bestätigt hat.

Der erkennende Senat hat seinen Überlegungen zunächst vorangestellt, dass allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen sind, wie sie unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Nach Beurteilung der Frage, ob eine Vertragsklausel den Transparenzanforderungen des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB gerecht wird, sei auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen und nicht auf die Erkenntnismöglichkeiten des konkreten Vertragspartners oder auf das Verständnis eines Fachmannes. Verbraucher dürfen hiernach nicht überfordert werden.

Untersagt hat das OLG Frankfurt a. M.unter anderem die Verwendung einer Klausel, wonach ein vereinbarter Fertigstellungstermin auf der Annahme beruht, dass ein ebenes Grundstück vorliege und kein unüblichen Grundstückgegebenheiten bestehen.

Der Begriff der "unüblichen Grundstücksgegebenheit" sei durch Auslegung nicht bestimmbar. Es gebe kein "Baugrundstück von der Stange". Für einen durchschnittlichen Verbraucher sei vollkommen unklar, wann ein Grundstück noch üb-lich und wann es unüblich beschaffen sei. Unwirksam ist ebenfalls eine Klausel, wonach das Werk auch als abgenommen gilt, wenn der Auftragnehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe wesentlicher Mängel ver-weigert hat. Im Gegensatz zu § 640 Abs. 2 S. 1 BGB verlangt die Klausel nicht nur einen Mangel, sondern "Mängel". Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung des Auftraggebers entgegen dem Gebot und Treu und Glauben dar. Zudem stelle die Klausel darauf ab, ob der Mangel wesentlich oder unwesentlich sei. Nach § 640 Abs. 2 S. 1 BGB spielt dies jedoch keine Rolle. Das OLG Frankfurt a. M. hat insgesamt in seiner lesenswerten Entscheidung vom 28.10.2020 (Az.: 29 U 146/19) 18 Klauseln für unwirksam erklärt. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Da die Sache grundsätzliche Bedeutung hat, hat der Senat die Revision zum BGH zugelassen.

Praxis Tipp: Das OLG Frankfurt a. M. hat mit seiner Entscheidung eindeutig zur Verbesserung der Verbraucherfreundlichkeit von allgemeinen Geschäftsbedingungen beigetragen. Verbraucherschutzverbände haben stets ein wachsames Auge auf allgemeine Geschäftsbedingungen und mahnen Unternehmen regelmäßig ab, unzulässige Klauseln zu verwenden. Bauunternehmen, die ganz bewusst auf die Arglosigkeit von Verbrauchern spekulieren, werden ggfs. durch diese Entscheidung angehalten, ihre allgemeinen Geschäftsbedingungen zu überprüfen.

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Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbH, Wiesbaden

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