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Bauvertragsrecht – einzelne wichtige Neuerungen
von:Rechtsanwalt Prof. Dr.Ulrich Rommelfanger
Darum geht's: Das neue Bauvertrags- und Mängelhaftungsrecht ab dem 1. Januar 2018 bringt, neben den bereits behandelten Stichworten, auch Änderungen der Abnahmefiktion, der Kündigung aus wichtigem Grund, Änderungen der Mängelhaftung sowie der Regelung für zusätzliche Bauleistungen. Im Folgenden die wichtigsten Neuerungen:
Abnahmefiktion: Grundsätzlich ist der Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern – wie es § 640 BGB formuliert – "nach der Beschaffenheit des Werks" die Abnahme nicht ausgeschlossen ist. Darüber hinaus greift künftig eine Abnahmefiktion, gem. § 640 Abs. 2 BGB n.F. (neue Fassung) schon dann ("als abgenommen gilt"), wenn der Unternehmer den Besteller nach Fertigstellung
– eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt und
– der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist "unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat".
Ist der Besteller ein Verbraucher, treten diese Rechtsfolgen allerdings "nur dann" ein, "wenn der Unternehmer zusätzlich auf die Folge einer nicht erklärten oder die Angabe von Mängeln verweigerten Annahme ,in Textform' hingewiesen hat",§ 640 a Abs. 2 S. BGB n.F.
Kündigung aus wichtigem Grund: Gegenüber der früheren Rechtslage werden ab dem 1. Januar 2018 alle Werkverträge aus wichtigem Grund kündbar sein. Nach dem neuen § 648 a BGB können beide Vertragsparteien den Werkvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aus wichtigem Grund kündigen. Nach der Legal-Definition des § 648 a Abs. 1 S. 2 BGB n.F. liegt ein solcher Grund dann vor, wenn "dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beidersei-tigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werkes nicht zugemutet werden kann". Es sei darauf hingewiesen, dass die Kündigung aus wichtigem Grund vorrangig bei Werkverträgen zum Zuge kommen dürfte, die auf eine längerfristige Zusammenarbeit angelegt sind.
Zusätzliche Bauleistungen: Die Durchsetzung der Vergütung für zusätzliche Arbeiten war bislang rechtlich unsicher.Zukünftig haben die Vertragsparteien "Einvernehmen über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Mehr- oder Mindervergütung" anzustreben, § 650 b Abs. 1 S.1 BGB a.F. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, sofern ihm die Ausführung zumutbar ist. Erzielen in einem 2. Schritt die Parteien binnen 30 Tagen keine Einigung, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen, § 650 b Abs. 2 S.1 BGB n.F. Die entsprechende Vertragsanpassung im letzteren Fall richtet sich dann nach § 650c Abs. 2 S. 1 BGB n.F., wobei der Unternehmer künftig 80 % seiner im Nachtragsangebot kalkulierten Mehrvergütung als Abschlagszahlung ansetzen kann, § 650 c Abs. 3 S. 1 BGB n.F.
Mängelhaftung: Erklärtes Ziel des Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung war es auch, das Recht der Mängelhaftung "an die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs anzupassen" (EuGH, Urteil. v. 16.06.2011 – C 65/09, C 87/09). Handwerker bspw. sollen zukünftig nicht mehr länger auf den Nachbesserungskosten sitzen bleiben. Neben neuem Material können Handwerker auch Einbau- und Ausbaukosten von dem Baustofflieferanten verlangen, dessen man-gelhafte Materialien sie zuvor verwandt haben, § 439 Abs. 3 BGB n.F. (Nacherfüllung).
Diese Vorschrift gilt für alle Kaufverträge und damit auch für die sog. B2B-Geschäfte. Hinzukommt, dass formularmäßige Ausschlüsse bzw. Beschränkungen der Verpflichtung des Verwenders, die zur Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen zu tragen, nach § 309 Nr. 8 b cc BGB n.F. geeignet erscheinen, einen Ausgleich zwischen einerseits der Vertragsfreiheit und andererseits dem Schutz des Käufers zu erreichen. Letztendlich reicht damit regelmäßig die Regresskette bis zu dem für den Mangel verantwortlichen Unternehmer (s. dazu Gesetzesbegründung, BT-Drs. 18/8486 S. 36).
Lösung: Der Gesetzgeber ist mit guten Absichten an die Normierung/Novelle des Bauvertragsrechts herangetreten. Wir verhehlen andererseits nicht eine gewisse Skepsis hinsichtlich des intendierten einfacheren Miteinanders der Beteiligten in Zukunft. Die streitigen Auseinandersetzungen dürften zukünftig kaum weni-ger werden, zumindest anfangs – bis zur Erreichung einer gefestigten Rechtsprechung – ggfs. sogar ansteigen.
Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbB, Wiesbaden
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