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Die Leistungsbeschreibung beiBauträgerverträgen ab 01.01.2018
von:Rechtsanwalt Prof. Rudolf Jochem
Darum geht es: Das ab 01.01.2018 geltende neue Bauvertragsrecht hat auch zwei Paragraphen für den Bauträgervertrag parat. Von besonderer Bedeutung ist der dann geltende § 650 k Abs. 2 und 3 BGB. Es geht um die Auslegung von Leistungsbeschreibungen. Sie zeichneten sich bisher in der Praxis sehr häufig dadurch aus, dass sie sehr mager ausfallen. Sie waren nicht selten dadurch bestimmt, dass der Bauträger sich nicht richtig festlegen und viel Spielraum für eigene Auslegungsbemühungen erreichen will. Von dem beurkundenden Notar wird der Erwerber nicht erwarten können, dass dieser für vollständige und klare Leistungsbeschreibungen sorgt. Das ist nicht seine Aufgabe sondern Sache der Parteien.
Unklare oder unvollständige Baubeschreibungen sind gem. § 650 k BGB unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitenden Umstände insbesondere des Komfort- und Qualität Standards nach der übrigen Leistungsbeschreibung auszulegen.
Die meist aus Gründen der Akquisition vorgenommene phantasievolle Ausschmückung von Baubeschreibungen, wie luxuriöse Ausstattung, gehobener Standard, Traumvilla und vergleichbare Beschreibungen weisen auf einen sehr hohen Ausführungsstandard hin. Fehlt es an einer Leistungsbeschreibung von einzelnen Ausführungsdetails oder ist sie zu unklar, wird die ergänzende Vertragsauslegung zu einer Leistungsbestimmung führen, die den beschriebenen hohen Anforderungen entspricht.
Besonderes Augenmerk wird man auf die Anforderungen des Schallschutzes richten müssen. Fehlt in der Baubeschreibung, eine entsprechende Bestimmung, so wird sie durch vertragsergänzende Auslegung bestimmt. Die Realisierung erhöhten Schallschutzes wird dabei in den meisten Fällen Standard sein. Die fehlende Klärung solcher Details kann zu unliebsamen Diskussionen und später zu beachtlichen Schadensersatzauseinandersetzungen führen.
Praxistipp: Bauträger sollten ihre Baubeschreibung auf Vollständigkeit und Klarheit überprüfen. Die Beschreibung wird aus dem Blickwinkel des Erwerbers gesehen und auch so beurteilt. Die Frage ist, wie konnte der Erwerber die gesamte Baubeschreibung verstehen. Im Streitfall beurteilt dies der Richter. Je klarer, eindeutiger und vollständiger die Beschreibung ist, umso rechtsicherer kann gearbeitet werden und böse Überraschungen unterbleiben.
Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbB, Wiesbaden
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