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Kündigung des Bauvertrages

von: Rechtsanwalt Philip Pürthner

Darum geht's: Der allgemeine Rechtsgrundsatz "pacta sunt servanda" gilt auch im Werkvertrags- und Baurecht. Eine Besonderheit dieses Rechtsgebietes ist jedoch das sogenannte freie Kündigungsrecht des Bestellers. So sieht das Gesetz das Recht des Auftraggebers vor, den Werkvertrag jederzeit kündigen zu können. Eines Kündigungsgrundes bedarf es hierzu nicht. Als Korrektiv kann der Auftragnehmer jedoch grundsätzlich die vereinbarte Vergütung verlangen. Er muss sich jedoch das anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Kosten erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft und seines Betriebes erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Mitunter ist es schwierig, den Nachweis für die konkret vorzunehmenden Abzüge hinsichtlich der nicht mehr erbrachten Vertragsleistungen zu führen. § 648 S. 3 BGB enthält daher die Vermutung, dass dem Auftragnehmer im Falle der freien Kündigung durch den Auftraggeber fünf Prozent der Vergütung zustehen, die für die infolge der Kündigung nicht mehr auszuführenden Leistungen vereinbart war. Diese Vermutung kann widerlegt werden, durch den Auftragnehmer, indem er einen niedrigeren bzw. durch den Auftraggeber, sofern er einen höheren anzurechnenden Betrag nachweist.

Anders verhält es sich, wenn der Auftraggeber eine Kündigung aus wichtigem Grund ausspricht. In einem solchen Fall hat der Auftraggeber grundsätzlich nur für die bis dahin vertragsgerecht erbrachten Leistungen des Auftragnehmers eine Vergütung zu zahlen. Das sogenannte freie Kündigungsrecht steht ausschließlich dem Auftraggeber zu. Der Auftragnehmer kann lediglich aus wichtigem Grund kündigen.

Es ist zu beobachten, dass die Spannung auf Baustellen zunehmend steigt. Auftraggeber neigen dazu, Verträge vorschnell zu kündigen, ohne die Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung ausreichend beachtet zu haben. Erste Voraussetzung einer wirksamen Kündigung ist, dass dem Auftragnehmer pflichtwidriges Verhalten angezeigt wird und unter Fristsetzung aufgefordert wird, vertragsgerecht zu erfüllen. Die Frist muss hierbei angemessen sein. Wird die Kündigung ohne Fristsetzung oder vor Ablauf der angemessenen Frist gekündigt, so ist sie in der Regeln unwirksam und umzudeuten in eine sogenannte freie Kündigung. Dies löst die oben genannten Rechtsfolgen aus mit der Folge, dass erhebliche Kosten auf Seiten des Auftraggebers entstehen können. Zudem muss die Auftragsentziehung bei Fristablauf angedroht werden und schließlich muss der Auftraggeber nach Ablauf der gesetzten Frist die Kündigung zeitnah aussprechen. Nach einer Frist bis längstens vier Wochen kann das Kündigungsrecht entfallen.

Die VOB/B beschreibt Kündigungstatbestände. Diese sind jedoch nicht abschließend. In § 648a BGB ist für alle Werkverträge seit dem 01.01.2018 das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund kodifiziert. Die bisherige Rechtsprechung ist hierauf ebenfalls anzuwenden. Ausdrücklich normiert ist auch im Werkvertragsrecht, dass eine Teilkündigung für abgrenzbare Teile des geschuldeten Werkes möglich ist.

Praxis-Tipp: Die Kündigung aus wichtigem Grunde sollte durch den Auftraggeber nicht nur gut überlegt, sondern auch rechtlich zutreffend vorbereitet sein. Fehler hierbei können dem Auftragnehmer einen erheblichen Kostenvorteil und den Auftraggeber in erhebliche Kostennot bringen. Ersatzvornahmekosten können bei einer unwirksamen Kündigung aus wichtigem Grund ebenfalls nicht an den Auftragnehmer durchgestellt werden.

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Autor

Rechtsanwalt Philip Pürthner

RJ Anwälte, Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbB

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