Missstände der Immobilienwirtschaft angeprangert

Es ist höchste Zeit

von: Eike Becker
Eike Becker ist Architekt und einer der Mitautoren der Streitschrift "Es ist höchste Zeit", die im März 2023 vorgelegt wurde und Missstände der Immobilienwirtschaft anprangert. Das Fazit lautete: Die Immobilienwirtschaft muss sich schnell und radikal verändern – im Denken und im Handeln. Und das bezieht sich auch auf die Bauwirtschaft, wie Becker betont. Sein Beitrag in der ABZ soll zur Diskussion anregen.
Immobilienwirtschaft Bauwirtschaft
Eike Becker ist Architekt, Designer, und einer der Mitautoren der Streitschrift "Es ist höchste Zeit". Foto: Sebastian Wells

Berlin. – In der aktuellen Krise sind wesentliche Teile der Bauwirtschaft in Gefahr, unterzugehen. Es ist also höchste Zeit, umzudenken und bei dem, was sie hervorbringt, zu anderen und besseren Ergebnissen zu kommen, als bisher.

Die Streitschrift "Es ist höchste Zeit" will dabei keine Polemik befeuern, sondern eine längst überfällige Diskussion über die Aufgaben und das Selbstverständnis der Bauwirtschaft anstoßen. Denn meiner Meinung nach erfüllen wir unsere Aufgaben für die Gesellschaft bei weitem nicht so, wie es sein müsste. Zu diesen Aufgaben zählt es, ökonomische, ökologische und soziale Ziele vereinbar zu machen. Hier sehe ich erhebliche Defizite.

Wo ist zum Beispiel die Roadmap für die klimaneutrale Baustelle? Wo sind die konkreten Konzepte für kostengünstigen Wohnungsbau? Was ist mit Digitalisierung, Standardreduzierung, modularem Bauen, resilienten Lieferketten und Cradle-to-Cradle-Konzepten? Auf all diese Fragen liefert der Bau keine ausreichenden Antworten.

Deshalb benötigen wir jetzt selbstkritische und offene Diskussionen auf allen Ebenen – in Verbänden, Unternehmen, Kammern, öffentlichen Institutionen, auf regionalen Konferenzen und Workshops. Das sollten die Beteiligten aus ganz naheliegenden, egoistischen Gründen tun. Sie stecken wegen der Zinswende, der Energiepolitik und den vielen Problemen am Bau in einer großen Krise. Und die kann man nicht lösen, indem man auf wieder niedrige Zinsen hofft und dann einfach so weitermacht wie zuvor.

Lassen Sie uns die Fakten auf den Tisch legen und klären, was jetzt getan werden muss. Wir benötigen zweifellos schnellere Fortschritte und größere Erfolge. Um nur ein paar der Themen aus der Streitschrift anzusprechen:

Günstiger Bauen

Wir bauen teuer. Zu teuer. Das liegt auch an den gestiegenen Grundstückskosten. Und an den immer höheren Rohstoffpreisen. Und Herstellungskosten. Aber zumeist und vor allem an ineffizienten und intransparenten Prozessen bei der Projektentwicklung, der Planung, Genehmigung, beim Bau und dem Betrieb. Es ist höchste Zeit, die enormen Ineffizienzen und Verschwendungen beim Planen und Bauen zu stoppen.

Digitalisierung

Große Hoffnungen sind mit der Digitalisierung verbunden. Standardisierte Datenräume und digitale Zwillinge und virtuelle Abbildungen können die Informationen liefern, was, wann, wie, wo und von wem gefördert, verarbeitet, transportiert, zusammengesetzt und verbaut worden ist. Und wie es gewartet und betrieben wird. Diese Form der Gebäudeplanung und Dokumentation muss endlich zur Regel werden, standardisiert sein und allen zur Verfügung stehen.

Die Immobilienwirtschaft gehört heute immer noch zu den besonders analogen Branchen in Deutschland. Während andere Sektoren bereits erhebliche Digitalisierungs- und Automatisierungsvorteile nutzen und neue Geschäftsmodelle entwickeln, steht die Immobilienwirtschaft noch vor der Grundlagenarbeit. Für die Digitalisierung des Planens und Bauens braucht es allgemeine Schnittstellen und Standards. PropTech- und ConTech-Unternehmen können substantielle Innovationen und automatisierte Prozesse bieten. Grundlage für eine erfolgreiche digitale Transformation sind aber anerkannte Standards. Die fehlen aber.

Es ist Aufgabe der Bauwirtschaft, unternehmensübergreifende, Technologie offene und selbstfinanzierte Standards zu erarbeiten und zu etablieren.

Prozesskultur

Es ist höchste Zeit, ein neues Miteinander beim Bauen zu leben.

Die Prozesskultur in der Bauwirtschaft hat erheblich Schaden genommen. Das gilt es zu reparieren. Projektentwickler, Architekten, Fachplaner, Bauunternehmen, Mieter und Vermieter ringen um Verständnis, wissen zumeist jedoch viel zu wenig über die Bedürfnisse und Perspektiven der anderen. Sie sind aber Teil eines gemeinsamen Ganzen. Dafür müssen sie ein neues Selbstverständnis entwickeln. Und viel intensiver zusammenarbeiten. Wir brauchen verbindliche, effiziente und offene Austauschformate, um Konflikte kontinuierlich zu klären und zu nutzen. Die Immobilienwirtschaft muss sich an einen Tisch setzen, ihr Silodenken aufgeben, einander aufmerksam zuhören und gemeinsame Positionen finden.

Handwerkskunst

Das handwerkliche Bauen in Deutschland befindet sich zurzeit am Scheideweg. Im Süden genießt das Handwerk noch einen guten Ruf. Die Betriebe können zunehmend auch in europäischen Nachbarländern wie etwa Großbritannien, Polen, den Niederlanden und Norwegen, Arbeit finden, nachdem dort strukturelle Defizite zum weitgehenden Verlust dieser Fertigkeiten geführt haben.

Dem dualen System der Berufsausbildung in Österreich, Deutschland und der Schweiz wird im europäischen Raum eine Vorreiterrolle attestiert. Doch dieser Weg passt nicht in das angloamerikanische Bachelor System und gilt heute als zweitrangige Ausbildung. Und so bleiben viele der angebotenen Stellen unbesetzt. Mehr Wertschätzung könnte helfen.

Wertschätzung

Die Bauindustrie setzt allerdings auf kostengünstige Akkordarbeiter aus Südosteuropa. Training on the Job. Dadurch wird der Unterschied zwischen den studierten Ingenieuren und den ungelernten Arbeitskräften auf der Baustelle noch größer. Die sprachliche Kluft ist häufig kaum zu überbrücken. An wertschätzendem Miteinander fehlt es häufig. So kann der Nachwuchs nicht gewonnen werden.

Fertigkeiten

In Frankreich, den Niederlanden und auch England ist bereits das Wissen um technisch einwandfreie Detaillösungen in der Breite kaum noch vorhanden. Nicht bei den ausführenden Firmen und auch nicht in den Architekturbüros. Weil die Planung und der Bau dort überwiegend den Generalunternehmern überlassen wird. Die steigen bereits kurz nach Beginn der Planung ein, "optimieren" dann nach ihren Vorstellungen und vergeben die Arbeiten an mehr oder weniger ungelernte Lohnleister.

Produktionsbedingungen

Auch in Deutschland bemühen sich Generalunternehmer unter den Begriffen "Plan & Build", "Bauteam" oder "Construction Partner" diesen Weg auszulegen. Sie versprechen, den Bauherren die Unwägbarkeiten des Bauens abzunehmen. Doch der Schein trügt. Kaum ein GU nimmt dem Bauherrn auch nur ein Fünkchen Risiko ab. Die Unternehmer optimieren allzu häufig zu Lasten der Bauqualität und schädigen damit die späteren Eigentümer. Vielen Bauherren fehlt ohne einen kenntnisreichen Architekten auf ihrer Seite das Wissen, um die eigenen Interessen erfolgreich einzubringen. Die Ziele verschieben sich zu Lasten der Werthaltigkeit und zu Gunsten einer kurzlebigen und teuren Umsetzung. Diese Fast-Food-Architektur geht in die falsche Richtung.

Umso wichtiger ist es, die Kräfteverhältnisse zwischen Planern, Bauherren und ausführenden Firmen so zu justieren, dass ein kenntnisreiches und verständnisvolles Miteinander auf Augenhöhe gegeben ist. Damit meine ich nicht nur höfliche und wertschätzende Umgangsformen. Es geht um faktisches Wissen, um Handwerkskunst, um Produktionsbedingungen und technisches Know-how.

Innovationen

Heute stehen viele Baubetriebe in Deutschland unter Druck. Sie sind besonders häufig von ungenügenden Finanzierungsmöglichkeiten, Fachkräftemangel und Konkurrenz aus dem Ausland betroffen.

Ihre Innovationsfähigkeit ist deutlich schwächer ausgeprägt, als die der Industrie. Welcher Handwerksbetrieb hat schon eine Forschungs- und Entwicklungsabteilung?

Dadurch hat sich das Handwerk in den letzten Jahren deutlich verändert. Die gesunden mittelgroßen Betriebe mit bis zu 50 Beschäftigten werden immer weniger, die Großbetriebe einerseits und Ein-Personen-Unternehmen andererseits nehmen zu. Bei den Großunternehmen ist der Übergang zu Industrie oder Handel fließend, der Bezug zum Handwerk und seinen Organisationen schwindet. Und die Soloselbstständigen sind in der Regel geringer qualifiziert. Sie können immer weniger die handwerklichen Qualitätsansprüche einlösen.

Es ist mir unerklärlich, dass einfach dabei zugesehen wird, wie Stück für Stück die guten Handwerksunternehmen verschwinden und mit ihnen viel Wissen und Können von gutem Bauen verloren geht. Wie soll denn der Bestandserhalt und der ökologische Umbau bewältigt werden, wenn immer weniger Fachkräfte reparieren, restaurieren, austauschen oder einbauen können?

Ausblick

Im vergangenen Jahr nahm ich an der Jury für den diesjährigen Innovationspreis teil. Die eingereichten Vorschläge wurden nach den Kriterien Neuigkeitsgrad, USP, Schutz vor Nachahmungen, Skalierbarkeit, Erfolgsaussicht sowie Nutzen für Umwelt und Gesellschaft bewertet. Es hat sich kein Handwerksunternehmen beteiligt. Wenn ich aber diese Kriterien auf die Arbeit von Handwerksbetrieben und Bauunternehmen übertrage, liegen für sie die Zukunftschancen in der Verbindung von digitaler, dreidimensionaler Planung (BIM plus) und handwerklich hochwertiger Vorfertigung. Das geht am besten in witterungsgeschützten Hallen, mit gut ausgebildeten und bezahlten Handwerkern. Das könnte Hoffnung machen auf eine Renaissance des Handwerks und der Baukultur.

Dies sind nur ein paar der vielen Vorschläge aus unserer Streitschrift. Einige davon sind nicht neu, wurden aber bisher nicht umgesetzt. Dafür müssten nämlich verschiedene Kompetenzträger unbefangen miteinander streiten und dann zusammenarbeiten. Denn keine einzelne Gruppe der am Bau Beteiligten kann diese komplexen Aufgaben alleine bewältigen.

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